2026 年房东终止租约的通知：您必须给足多长的通知期
简短的答案： 在英格兰，就私人保障性租约而言，房东终止租约的通知如今是以 Form 3A（3A 号表格）发出的 Section 8（第 8 条，基于法定理由收回房产）通知，其中须载明至少一条收回房产的理由。通知期由理由决定：出售或搬入自住为四个月，欠租为四周，大多数违反租约条款的情形为两周，反社会行为则无需通知期。
本文讲的是房东一方。有哪些理由，见我们的文章2026 年的 Section 8 收回房产理由：伦敦房东真正会用到的那几条；租客一方，见在英格兰，租客需要提前多久发出退租通知？。仅限英格兰、仅限私人出租；法律以 2026 年 11 月 10 日在 legislation.gov.uk 上读到的文本为准。
房东终止租约的通知，如今是什么？
自 2026 年 5 月 1 日起，就保障性租约而言，它就是一份 Section 8 通知，别无其他。《2025 年租户权利法案》（Renters' Rights Act 2025）自该日起，就私人租约删去了《1988 年住房法》（Housing Act 1988）中关于保障性短期租赁的整章，Section 21（第 21 条，「无过错」收回通知）亦在其列（《2025 年租户权利法案》第 2(b) 条，依 SI 2026/421 第 2 条开始施行）。
其余内容由三条规则框定：
- 表格是法定的。 《1988 年住房法》Section 8(3) 要求使用「规定表格」。就私人租约而言，即国务大臣当时发布的 Form 3A 版本，或与之具有实质相同效力的表格（《2026 年保障性租赁（私人租赁行业）（规定表格及过渡条款）（英格兰）条例》（Assured Tenancies (Private Rented Sector) (Prescribed Forms and Transitional Provisions) (England) Regulations 2026），SI 2026/354，第 3(1)(c) 条）。
- 理由必须写入通知。 除非该理由及其具体情况已在通知中载明，法院不得据以作出收回房产令（Section 8(2)）。
- 通知本身并不终止租约。 除一项范围狭窄的 Right to Rent（合法租房资格核查）例外情形外，房东只能通过法院作出并随后执行的收回房产令来终止保障性租约；房东发出的退租通知（notice to quit）不具效力（Section 5(1) 及 (1A)）。
每条理由，房东须给出多长的通知期？
Section 8(4AA) 为每条理由设定了最短期限，「自通知送达之日起计」。以下是出租一套现代伦敦公寓的房东可能遇到的理由。
| 理由 | 涵盖情形 | 类型 | 最短通知期 |
|---|---|---|---|
| 1 | 您本人或近亲属迁入居住 | 强制性 | 4 个月 |
| 1A | 出售该房产 | 强制性 | 4 个月 |
| 8 | 至少 3 个月租金未付（按月付租），且在送达时与开庭时均须达到 | 强制性 | 4 周 |
| 10 | 有部分租金未付 | 酌情 | 4 周 |
| 11 | 屡次拖延支付租金 | 酌情 | 4 周 |
| 12 | 违反租金以外的租约条款 | 酌情 | 2 周 |
| 13 | 公寓或公共部分的状况恶化 | 酌情 | 2 周 |
| 15 | 损坏您提供的家具 | 酌情 | 2 周 |
| 17 | 租客作虚假陈述而获得租约 | 酌情 | 2 周 |
| 14 | 滋扰、困扰或特定刑事定罪 | 酌情 | 无：日期可定为送达当日 |
强制性，指理由一经证明，法院必须作出收回房产令（Section 7(3)）。酌情，指法院在认为合理时可以作出（Section 7(4)）。
同时援引多条理由？ 通知所载的日期，不得早于您所列任一理由中最长期限的届满之日（Section 8(4AA)）。Ground 8（第 8 号法定理由）与 Ground 12 并用，就是一份四周的通知。例外是 Ground 14，或 Ground 7A（严重反社会行为）：只要载明其中任一条，无论另外还援引了什么，日期都无须晚于送达当日（Section 8(4)）。
房东可以给两个月的通知吗？
不能，至少不是大多数房东所理解的那种：两个月的「无需理由」通知已经不存在了。两个月的期限仅保留给一组专门理由（5 至 5D、5H、7 和 9），例如依前租客的遗嘱或无遗嘱继承而转移的租约（Ground 7），或提供合适的替代住所（Ground 9）。至于出售或搬入自住，答案是四个月。
房东何时可以为出售或搬入自住而送达通知？
任何时候都可以，但通知所载的日期不能落在租约的第一年内。Ground 1 与 Ground 1A 都要求当前租约「在相关日期之前至少 1 年开始」，而就这两条理由而言，相关日期即通知中载明的日期（Schedule 2（附表 2）第 12(1) 段）。GOV.UK（英国政府官网）的指引给出了实际效果：您可以在头 12 个月内送达，但通知不得在这 12 个月结束之前届满，因此您可能需要给出超过四个月的通知期。
这两条理由的其余内容，包括其后的重新出租禁令，见我们的文章出售或搬回自住：《2025 年租户权利法案》之后的 Ground 1 与 Ground 1A。
Section 8 通知的有效期有多长？
通知设定了两个界限。诉讼程序不得在通知所载日期之前启动，也不得在送达之日起 12 个月之后启动（Section 8(3)(b) 及 (c)）。错过这个窗口，通知即告失效；您需要重新送达。
若租客到通知所载日期仍未搬离，下一步就是向法院提出申请。GOV.UK 指出，在线的 Possession Claim Online（在线收回房产申请）服务仅适用于纯欠租申请，其他理由走纸质途径；并且您需要向法院出示通知副本，证明您已正确发出通知，且通知期足额。
还有两点。法院有一项一般权力，可在公正合理的情况下免除通知要求，但 Ground 8 除外（Section 8(1)(b) 及 (5)）。此外，凡收取了押金的，只有在押金已受保护且规定信息已提供的情况下，法院才可作出收回房产令，除非该命令是基于 Ground 7A 或 14 作出（《2004 年住房法》（Housing Act 2004）Section 215(1) 至 (4)）。
依据《2025 年租户权利法案》，房东不再能做什么？
《1988 年住房法》Section 16E(1) 列出了房东或任何代其行事的人不得做的事，其中包括：
- 授予固定租期（Section 4A 使固定租期条款无效；租约按滚动租约运行）；
- 试图以退租通知或口头方式终止租约；
- 送达「声称的收回房产通知」（purported notice of possession），即任何声称终止租约但不符合 Section 8 规定的书面文件（定义见 Section 16M）；
- 在并不合理相信能够据以取得收回房产令的情况下援引某条理由。
地方议会可就上述违规行为对房东处以最高 £7,000 的罚款（Section 16I）。就最后一项而言，罚款适用于租客在违规之日起四个月内、未经收回房产令即交回租约的情形。
所以，没有固定租期可以到期，也没有提前解约条款可以触发。
对于您在海外持有的一套新建公寓，这意味着什么
我们的大多数房东居住在英国境外，而我们的模式是围绕有物业管理的楼盘中的现代公寓建立的。三点实务建议：
- 出售至少提前四个月规划， 若截至您希望写入通知的日期租约尚未满一年，则要更早。
- 证据从第一天起就保存好。 租金台账、房屋物品清单、押金保护证书与往来函件，正是把一条理由变成一份收回房产令的东西。
- 弄清送达日期。 每一个期限都从它起算，所以它必须能够证明。
对于我们管理的房源，我们按房东的指示准备并送达 Section 8 通知，并先核对理由、日期与押金状况。我们不会为了施压而在通知上加一条理由。 如果我们认为某条理由无法证明，我们会在送达任何文书之前说明；如今 Section 16E(1)(e) 已将这一点定为法律。
我们 10% 的管理费在Property DNA中有说明；单独计价的项目，例如专人送达通知，列于我们的Essential Terms & Fees（核心条款与收费）。我们为之建立这套服务的房源，见新建公寓专家。
《1988 年住房法》仍在继续修订之中。在您送达任何文书之前，请先在 legislation.gov.uk 上核对当时的现行条文。
资料来源
- Housing Act 1988, section 8 (s.8(1), (2), (3), (4), (4AA), (5)), as at 10 November 2026 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/8/2026-11-10
- Housing Act 1988, Schedule 2 (Grounds 1, 1A, 7, 8, 9, 10–15, 17; Part 5 paragraph 12(1) "relevant date"), as at 10 November 2026 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/schedule/2/2026-11-10
- Housing Act 1988, sections 4A, 5 and 7, as at 10 November 2026 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/4A/2026-11-10 , https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/5/2026-11-10 , https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/7/2026-11-10
- Housing Act 1988, sections 16E, 16I and 16M, as at 10 November 2026 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/16E/2026-11-10 (and /16I, /16M)
- Housing Act 1988, section 21 (Part 1 Chapter 2 omitted 1 May 2026 by Renters' Rights Act 2025 s.2(b)) — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/21/2026-11-10
- Housing Act 2004, section 215, as at 10 November 2026 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2004/34/section/215/2026-11-10
- The Renters' Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026, SI 2026/421, regulation 2 — https://www.legislation.gov.uk/uksi/2026/421/regulation/2/made
- The Assured Tenancies (Private Rented Sector) (Prescribed Forms and Transitional Provisions) (England) Regulations 2026, SI 2026/354, regulation 3 — https://www.legislation.gov.uk/uksi/2026/354/made
- Assured tenancy forms (Form 3A), GOV.UK, updated 1 May 2026 — https://www.gov.uk/guidance/assured-tenancy-forms
- Repossessing your privately rented property after 1 May 2026, GOV.UK, updated 13 July 2026 — https://www.gov.uk/guidance/repossessing-your-privately-rented-property-after-1-may-2026
- Grounds for possession: guidance for landlords and letting agents, GOV.UK, updated 1 May 2026 — https://www.gov.uk/government/publications/grounds-for-possession-guidance-for-landlords-and-letting-agents/grounds-for-possession-guidance-for-landlords-and-letting-agents
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