能源性能证书（EPC）

能源性能证书按 A（最高效）至 G（最低效）的等级，评定一处房产的能源效率。它同时报告该房产的环境影响。由注册住宅能源评估师（Domestic Energy Assessor）签发；记录于可公开查询的政府登记册；自签发之日起十年有效。

在租客入住前，必须备有一份有效的 EPC。私人租赁市场的出租不享有任何豁免。您可在 Find an Energy Certificate 服务上查询任何房产的现行 EPC。

依据《2015 年能源效率（私人租赁房产）（英格兰及威尔士）条例》（Energy Efficiency (Private Rented Property) (England and Wales) Regulations 2015）— 通常即 Minimum Energy Efficiency Standards（MEES，最低能效标准）— 一处私人租赁住宅房产必须具有至少 E 的 EPC 评级方可合法出租。评级为 F 或 G 的房产，除非在 PRS 豁免登记册（PRS Exemptions Register）上登记了有效豁免，否则不得出租。

在未登记豁免的情况下出租不达标房产的罚款：在现行制度下，每次违规处以最高 £4,000 的民事罚款。另外，Decent Homes Standard 不合规自 2035 年起将就违规处以最高 £7,000 的民事罚款，构成罪行者最高 £40,000（见第 3 节）。

一份有效的 EPC 也是在《2025 年租户权利法案》下援引某些收回房产理由的前提条件：在 RRA 之下，当房东通过 Section 8（第 8 条）寻求收回房产时，EPC 构成所需更广泛合规证据的一部分（见第 5 节）。

Decent Homes Standard（体面住房标准）此前仅适用于社会住房，如今作为《2025 年租户权利法案》改革方案的一部分，正向私人租赁市场扩展。政府已于 2026 年 1 月确认，它自 2035 年起适用于私人租赁市场。

该标准与 MEES 并行，而非取而代之。其执法层引入了一项针对 Decent Homes Standard 不合规的独立民事罚款 — 违规者最高 £7,000，构成罪行者最高 £40,000 — 与上文 £4,000 的 MEES 罚款相区别，并自 2035 年起适用。

房产目前未达到可信 Decent Homes 基线的房东，应当现在就规划相关工程 — 抢在执法窗口之前，而非其后。

政府已决定将 MEES 最低标准从 E 提高至相当于 C 的水平。其对咨询Improving the energy performance of privately rented homes: 2025 update（提升私人租赁住宅的能源性能：2025 年更新）的回应于 2026 年 1 月 21 日在 GOV.UK 发布，确定了时间表：

• 2030 年 10 月 1 日每一份私人租赁，无论新旧，都必须达到新标准，并以改革后的 EPC 为衡量依据。新租期没有更早的日期。
• 2029 年 10 月 1 日在此日期之前签发的 EPC 上评级为 C 或以上（Energy Efficiency Rating，能源效率评级）的住宅，在该 EPC 到期或被替换之前视为合规。
• £10,000房东每处房产最多须支出的金额（价值低于 £100,000 的住宅为其价值的 10%）。若住宅仍未达标，可登记一项为期 10 年的豁免。

修订法规尚未制定。政府将通过议会法案取得新的权力，并力争使该法定文书于 2027 年生效；在 2030 年 10 月 1 日之前，第 2 节所述的 E 底线仍然适用。根据新规则，地方议会将可对每处房产的每项违规处以最高 £30,000 的罚款。

一个处于 EPC 评级 B 的组合，比 2030 年的底线高出两级，比 C 高出一级。一个处于 C 的组合，则恰好处于 2030 年的底线 — 合规，但在重新评级时没有应对评估员差异的余量。

这正是我们专注于 B 与 C 的原因。我们想要一个不仅在今日的 E 底线、而且在自 2030 年 10 月 1 日起适用于所有租期的 C 底线下都从容自如的组合。

Section 21（第 21 条）自 2026 年 5 月 1 日起已废除。每一项收回房产申请如今都通过《1988 年住房法》的 Section 8（第 8 条）进行，须基于某一具名理由，并附该理由下制度所要求的规定证据。

多项 Section 8 理由附带合规前提条件。一份有效且在有效期内的 EPC，是法庭在收回房产阶段期望看到的更广泛合规证据的一部分 — 与燃气安全、EICR、押金保护合规及规定信息链并列。

一位在出租房产时不核查 EPC 有效性的租赁代理，不仅令房东面临 MEES 执法风险。他们还在任何争议开始之前，便悄然削弱了房东的收回房产理据。我们将 EPC 的有效性纳入我们 10% 管理费所涵盖的合规维护之中加以追踪 — 参见 房东 与 物业管理。

Awaab’s Law — 通过《2025 年租户权利法案》向私人租赁市场扩展 — 将在第 60 条生效、并由国务大臣（Secretary of State）依《1985 年房东与租客法》第 10A 条制定配套法规后适用于私人租约，日期尚待确定。自 2025 年 10 月起生效的社会住房时限是参照模式：紧急危害须在 24 小时内调查并使之安全，重大危害须在 10 个工作日内调查，并在该调查后的 5 个工作日内完成安全处置工作。

最常触发 Awaab’s Law 计时的危害是潮湿与霉菌。一处房产中潮湿与霉菌风险的最大单一决定因素，是其热工外壳 — 保温、窗户、通风策略。处于 EPC B 与 C 的房产往往具备现代建筑结构（2010 年后的建造标准，常配备 MVHR），冷凝风险更低，且其霉菌路径相关的维修，显著少于评级低于 C 的较旧房产。

一处 B 级房产并不能消除 Awaab’s Law 风险。但它确实显著降低了该法计时启动的频率。完整的义务制度，参见 Awaab’s Law（阿瓦布法）。

新建房产通常按某种建筑结构标准建造，在首次认证时即产生 A 或 B 评级。MVHR（带热回收的机械通风）、高规格玻璃与现代保温，在伦敦市中心黄金地段的新建开发项目上，如今已是默认配置，而非升级选项。

Harvey W James 专攻新建公寓租赁，正因为其运营特征 — 以建筑结构为本的能效、可预测的冷凝表现、深谙的整改窗口、整合的公用事业管理 — 正是在整个组合中产生「B 为默认」EPC 评级的原因。我们 定位 的第二根支柱（新建公寓专家）与「EPC 默认 B」的立场，并非两项主张。它们是同一项主张，表述两次。

运营层面的细节，参见 新建公寓专家。

公开登记册位于 find-energy-certificate.service.gov.uk。您可按邮编，或按现有证书的报告参考编号（Report Reference Number，RRN）查询。登记册显示当前评级、评估员、签发日期，以及证书到期日期。

若您是 Harvey W James 的房东，并希望对您的组合进行一次现行 EPC 检视 — 或希望规划 EPC 工程，赶在 2030 年的底线生效之前达到 C 或以上 — 请使用下方联系方式联系我们。