保持可联系
业主（或为其行事的代理）必须设有一条途径，让租客可在任何时刻报告危害，紧急情况下包括营业时间之外。对于受托管理租赁，那就是代理的紧急热线。对于自行管理的租赁，业主自己的联系方式必须载于规定信息（prescribed information）的披露之中，并且必须确实有效。
法律参考
Awaab's Law（阿瓦布法）
是一座时钟，不是一纸主张私人租赁市场的法定危害应对时限
自 2027 年起，已在社会住房中施行的法定危害应对框架，将扩展至私人租赁市场。
法律的由来
这部法律源自何处
《2025 年租户权利法案》第 100 条及附表 4 第 1 部分，在《2004 年住房法》（Housing Act 2004）中新增了第 2A 与第 2B 条，将该框架适用于私人出租住宅。一旦国务大臣（Secretary of State）依《2004 年住房法》第 2A 条制定相关配套法规（预计于 2027 年），该框架便在私人租赁市场生效。在此之前，《1985 年房东与租客法》（Landlord and Tenant Act 1985）的「合理时间」标准继续适用。在 2027 年之前，Harvey W James 已在每一处受托管理房产上，自愿按照 Awaab's Law 的时限运作。
Awaab's Law（阿瓦布法）以阿瓦布·伊萨克（Awaab Ishak）命名——这名两岁的孩子，于 2020 年 12 月因长期暴露于社会租赁住所中的霉菌而离世。《2023 年社会住房（监管）法》（Social Housing (Regulation) Act 2023）为社会住房引入了这一法定框架，而《2025 年租户权利法案》如今已将其扩展至私人租赁市场。该框架置于《2004 年住房法》之内，与房屋健康与安全评级体系（Housing Health and Safety Rating System，HHSRS）并列——后者是地方当局用以评定住房状况的现行危害评估制度。
RRA s.100 · Sch 4 Pt 1ss.2A/2B HA2004Social Housing (Regulation) Act 2023
其机制是法定的危害分级，加上法定的应对时限。危害按严重程度分级；业主必须在法规所设定的时限内调查并作出应对；未能在时限内应对，本身即构成一项违约，与任何底层的失修问题相互独立。
这座时钟
法定时限（自 2027 年起）
配套法规所设定的时限，预计如下。它们因危害的严重程度而有所不同。
-
1紧急 · 24 小时内
24 小时内调查并着手进行紧急危害维修。紧急危害包括供暖、供水或供电中断；无法控制的渗漏；燃气泄漏；安全失效（门窗无法锁闭）；以及任何对健康或安全构成严重且即时风险的危害。
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2重大 · 10 个工作日内调查，5 个工作日内维修
10 个工作日内调查重大危害，并在该调查后的 5 个工作日内完成相关安全整改工程。重大危害包括潮湿、霉菌、结构缺陷、电气不安全，以及 HHSRS 项下其他虽非即时紧急、但需及时处理的一类危害（Category 1）。
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3无法居住时
当某项危害致使房产暂时无法居住，且无法在适用时限内排除危害以恢复安全时，须提供替代住所。
时限自业主（或业主的代理）获悉该危害之时起算。租客的书面报告、代理的巡检记录、承包商的报告，或第三方转介，均算作获悉。业主不能以质疑该报告的方式重置时钟——调查义务由获悉本身触发。
这项义务
业主必须做什么
这项操作要求可拆解为四个部分。
在时限内调查
在获悉紧急危害后 24 小时内（重大危害则为 10 个工作日内），业主必须进行调查。这意味着亲赴房产、指派承包商前往，或基于现有证据作出有据可查的决定。仅有租客的书面报告，并不能替代调查。
24 hours · emergency10 working days · significant
在时限内维修
维修必须在同一窗口期内完成；或者——当维修无法合理地按时完成时——业主必须采取合理措施使房产恢复安全，并记录为何需要更长的期间。这份记录至关重要：业主若只是错过时限而对原因毫无记录，即构成违约。
事事留有记录
获悉的日期与时间、调查的日期与时间、承包商指派、到场记录、维修完工记录，以及关于替代住所的任何决定。当租客将事项上呈至私人租赁市场申诉专员（Private Rented Sector Ombudsman），或申请租金返还令（Rent Repayment Order）时，这些记录就是证据基础。
PRS OmbudsmanRent Repayment Order
租客的角色
租客该怎么做——报告危害
对于受托管理房产，途径很简单。维修与危害请发送至 aftercare@harveywjames.com，或拨打我们的热线 020 3865 1500。如遇非办公时间的紧急情况（供暖、供水、供电中断；无法控制的渗漏；燃气泄漏；安全失效），请在任何时刻拨打紧急热线——不要等到营业时间。
有三件事有助于加快应对。
- 尽可能以书面报告。电子邮件最佳，因为它会为通知打上时间戳。紧急情况下打电话也可以，但请随后补发邮件，以便留下关于通知发出时间的书面记录。
- 为危害拍照。一张清晰的霉菌、潮湿、渗漏或失效家电的照片，能实质性地缩短诊断阶段。
- 告诉我们哪些安全、哪些不安全。如果您无法使用厨房、因霉菌而无法在某间卧室入睡，或无法为房产供暖，请明确说明。对于影响可居住性的危害，我们的上呈处理方式不同于不影响可居住性的危害。
如果某项危害已被报告，而应对超出了时限却没有有据可查的原因，租客的途径是内部投诉处理程序，随后再走与该投诉相对应的外部纠纷救济途径——针对我们作为代理的投诉，走 Property Redress Scheme（房产纠纷调解机制）；针对业主行为的投诉，走私人租赁市场申诉专员（自 2026 年底起运作）。
更广泛的标准
2027 年之前的状况——《1985 年房东与租客法》
在国务大臣依《2004 年住房法》第 2A 条制定法规之前，私人租赁市场所适用的标准，是《1985 年房东与租客法》第 11 与第 12 条项下的默示维修约定——业主必须保持房屋结构与外部处于完好状态，并使供水、燃气、供电、供暖与卫生设施正常运转，且必须在获悉任何失修后的合理时间内做到这一点。「合理时间」是一个事实问题，须对照失修的严重程度以及工程在实务上的难度来判断。
在 Awaab's Law 生效之后，「合理时间」标准依然有效。对于其所涵盖的各类情形，Awaab's Law 的时限是法定的最低标准；它们并不取代《1985 年房东与租客法》的维修义务，而是与之并列。
LTA 1985 · ss.11/12HA2004 s.2A
体面住房标准，同样自 2035 年起
同样依据《2025 年租户权利法案》第 100 条及附表 4，长期适用于社会租赁住房的体面住房标准（Decent Homes Standard），将自 2035 年起扩展至私人出租房产。一处房产若符合英格兰住房的法定最低标准（HHSRS 项下无一类危害）、处于合理的完好状态、拥有合理而现代的设施与服务，并提供合理程度的热舒适，即符合体面住房标准。不符合该标准的房产，将面临地方当局的执法行动，并可能受到出租限制。
Awaab's Law 与体面住房标准互为补充，而非彼此重复。Awaab's Law 规制的是对某项具体危害的应对时间；体面住房标准规制的是房产合法出租所须达到的基准状况。一处符合体面住房标准的房产，仍可能出现触发 Awaab's Law 义务的危害；而一处违反体面住房标准的房产，也很可能同时违反《1985 年房东与租客法》的维修约定。
RRA s.100 · Sch 4PRS from 2035
若错过了时钟
执法——业主错过时限会怎样
一旦 Awaab's Law 在私人租赁市场生效，以下三条途径可能并行适用。
地方当局执法
当发现一类危害时，地方当局现已可依《2004 年住房法》发出整改通知、禁止令以及危害告知通知。当业主未能在法定时限内应对时，Awaab's Law 为其行动提供了额外的依据。依现行《2004 年住房法》的执法规定，每一项违规可处最高 £30,000 的民事处罚。
Housing Act 2004up to £30,000 per breach
私人租赁市场申诉专员
私人租赁市场申诉专员（《2025 年租户权利法案》第 2 部分第 2 章，自 2026 年底起运作）受理针对私人业主行为的投诉。该申诉专员可责令道歉、最高 £25,000 的赔偿，以及补救性工程。错过了 Awaab's Law 时限的业主，显然落在该申诉专员的管辖范围之内。
RRA Pt 2 Ch 2 · live late 2026up to £25,000
租金返还令
当未能应对某项危害同时构成一项独立的住房违法行为时——例如违反整改通知——租客可依《2025 年租户权利法案》第 2 部分第 4 章，向一级裁判庭（First-tier Tribunal）申请最高 24 个月租金的租金返还令（Rent Repayment Order）。相关条件与流程见 ETC v2.1.5 §75 及内部投诉处理程序。
RRA Pt 2 Ch 4up to 24 months' rentETC v2.1.5 §75
联系方式与登记册
实用联系方式与登记册
与团队联系
- 后续管理、维修与危害报告： aftercare@harveywjames.com，020 3865 1500
- 非办公时间紧急情况： 020 3865 1500（任何时刻均可拨打）
- 一般咨询： info@harveywjames.com
本页反映 Harvey W James 对《2025 年租户权利法案》（尤其是第 100 条及附表 4 第 1 部分）、《2004 年住房法》（尤其是经《租户权利法案》新增的第 2A 与第 2B 条）、房屋健康与安全评级体系（HHSRS）、《1985 年房东与租客法》第 11 与第 12 条，以及《2023 年社会住房（监管）法》的操作性理解。本页不构成法律意见。上文所列的 Awaab's Law 时限为 MHCLG 公布的预期时限；实际生效的时限将以国务大臣依《2004 年住房法》第 2A 条制定的法规为准。法案的正式文本请以 legislation.gov.uk 为准；就您的具体情况，请寻求独立的法律意见。最近一次对照核查依据为核心条款与收费文件（Essential Terms and Charges）v2.1.5（2026 年 5 月 7 日）。