保持可联系
房东（或为其行事的代理）必须设有一条途径，让租客可在任何时刻报告危害，紧急情况下包括营业时间之外。对于受托管理租赁，那就是代理的紧急热线。对于自行管理的租赁，房东自己的联系方式必须载于规定信息（prescribed information）的披露之中，并且必须确实有效。
法律参考
Awaab's Law（阿瓦布法）
是一座时钟，不是一纸主张私人租赁市场的法定危害应对时限
自 2025 年 10 月 27 日起在社会住房中施行的法定危害应对框架，将由《2025 年租户权利法案》第 60 条扩展至私人租赁市场。截至 2026 年 10 月 12 日，该条尚未生效，私人租赁市场的法规尚不存在，日期亦未确定。政府就如何将其适用于私人租约的咨询开放至 2026 年 12 月 18 日。
法律的由来
这部法律源自何处
《2025 年租户权利法案》第 60 条通过修订《1985 年房东与租客法》（Landlord and Tenant Act 1985）第 10A 条，将该框架扩展至私人租约——该条把法定的危害响应要求作为租约的默示条款，可由租客强制执行，并为已尽一切合理努力的房东提供抗辩。第 60 条尚未生效（2026 年 10 月 12 日于 legislation.gov.uk 核对：第 10A 条的文本仍写作「相关社会住房租约」）。该条生效后，第 10A 条将适用于英格兰任何租期不足七年的住宅租约——即每一份保障性租约——而私人租赁市场的具体要求与时限，将由依第 10A(3) 条制定的法规确定。政府的实施路线图（2025 年 11 月 13 日）将这一扩展置于其第 3 阶段，时限「须经咨询」。该咨询——Extending Awaab's Law to private rented tenancies and to licences（将 Awaab's Law 扩展至私人租约及居住许可）——于 2026 年 10 月 9 日启动，2026 年 12 月 18 日截止；它询问这部法律应于何时生效，并未设定日期（见这份咨询说了什么、没说什么）。在此之前，《1985 年房东与租客法》的「合理时间」标准继续适用，而在 Harvey W James 受托管理的每一处房产上，我们都执行自己的危害时限（Essential Terms §46.X），该时限参照社会住房的时限制定。
Awaab's Law（阿瓦布法）以阿瓦布·伊萨克（Awaab Ishak）命名——这名两岁的孩子，于 2020 年 12 月因长期暴露于社会租赁住所中的霉菌而离世。《2023 年社会住房（监管）法》（Social Housing (Regulation) Act 2023）为社会住房引入了这一法定框架，而《2025 年租户权利法案》如今已将其扩展至私人租赁市场。它与《2004 年住房法》的房屋健康与安全评级体系（Housing Health and Safety Rating System，HHSRS）并列，而非置于其内——后者是地方当局用以评定住房状况的危害评估制度。
RRA s.60 → LTA 1985 s.10ASI 2025/1042 · 社会住房，2025 年 10 月 27 日起Social Housing (Regulation) Act 2023 s.42
其机制是法定的危害分级，加上法定的应对时限。危害按严重程度分级；房东必须在法规所设定的时限内调查并作出应对；未能在时限内应对，本身即构成一项违约，与任何底层的失修问题相互独立。
时间表
Awaab's Law 与私人房东的时间表是怎样的？
私人房东尚无日期。将使这部法律生效的条款已写入成文法，但尚未生效；将设定私人租赁市场时限的法规，正处于咨询之中，咨询至 2026 年 12 月 18 日截止。目前存在的，是社会住房中一段有明确日期的进程——即私人租赁市场法规预计沿用的模式。
-
12025 年 10 月 27 日 · 社会住房，第 1 阶段
Awaab's Law 开始适用于社会住房房东：构成重大伤害风险的潮湿与霉菌危害，以及每一项紧急危害，均须在固定时限内处理（SI 2025/1042）。
-
22025 年 11 月 13 日 · 路线图
GOV.UK 的《租户权利法案》实施路线图将 Awaab's Law 向私人租赁市场的扩展，连同体面住房标准（Decent Homes Standard），置于第 3 阶段：「实施这些变更的时限将须经咨询」。
-
32026 年 5 月 1 日 · 《2025 年租户权利法案》
法案的租赁改革生效——滚动租约、Section 21（第 21 条「无过错」收回令）的废除、租金竞价禁令。第 60 条不在已生效的条款之列。
-
42026 年 10 月 9 日 · 私人租赁市场咨询
政府启动Extending Awaab's Law to private rented tenancies and to licences（将 Awaab's Law 扩展至私人租约及居住许可）咨询，于前一晚公布。咨询询问这部法律应如何适用于私人租约，包括时限及何时生效，并于 2026 年 12 月 18 日截止。它并未设定日期。
-
52026 年 11 月 30 日 · 社会住房，第 2 阶段
提交议会的修订条例草案将社会住房的义务扩展至过冷、过热、跌倒、结构坍塌、火灾与爆炸、电气危害及家居卫生，并将重大危害定义为合理行事的房东会在 15 个工作日内使之恢复安全的危害。
-
62027 年 · 社会住房，第 3 阶段
HHSRS 项下其余全部危害（过度拥挤除外）。GOV.UK 面向社会住房房东的第 2 阶段指南（2026 年 7 月 31 日）未给出日期；政府 2026 年 10 月 8 日的公告与私人租赁市场咨询均将第 3 阶段置于 2027 年，具体日期尚未确定。
-
7日期未定 · 私人房东
咨询截止后，先依《1985 年房东与租客法》第 10A(3) 条制定法规，然后第 60 条生效。两者均尚未发生。咨询文件称最早可行的开始时间为 2027 年，并请回应者在 2027 年、2028 年与 2029 年之间作出选择：这是一个问题，而不是一个日期。
在此期间，我们做的不是等待。Harvey W James 受托管理的每一处房产，都已按我们自己的危害时间表（Essential Terms §46.X）运作——该时间表参照下文的社会住房时钟制定——这样，私人租赁市场法规到来之时，我们调整的是一套运行中的流程，而非从零开始。
这座时钟
私人房东须遵守怎样的时限？
私人租赁市场的具体数字将由未来的法规设定。以下是社会住房法规（SI 2025/1042）按制定时文本所载的时限；私人租赁市场的法规预计将沿用这些时限，而我们现已按此执行。它们因危害的严重程度而有所不同。
-
1紧急 · 24 小时内
24 小时内调查紧急危害并完成使其恢复安全的工程（条例第 5 条）——或者，当房屋无法按时恢复安全时，将住户迁至合适的替代住所。紧急危害，是指合理行事的房东会在 24 小时内使之恢复安全的危害：供暖、供水或供电中断；无法控制的渗漏或燃气泄漏；无法锁闭的门或窗；以及任何对健康或安全构成即时且重大风险的情形。
-
2重大 · 10 个工作日内调查，5 个工作日内维修
10 个工作日内对重大危害完成一次合格的调查（条例第 6 条），调查结果的书面摘要须在该调查后 3 个工作日内送达租客（条例第 9 条），安全整改工程须在调查后 5 个工作日内完成（条例第 11 条）；任何进一步的预防性工程须在 12 周内开工（条例第 13 条）。在社会住房中，重大危害目前指潮湿、霉菌或真菌滋生；自 2026 年 11 月 30 日起，将扩展至过冷与过热、跌倒、结构坍塌、火灾、电气及卫生危害。
-
3无法居住时
替代住所（须适合该住户）——当某项危害致使房产暂时无法居住、且无法在适用时限内恢复安全时（条例第 6 部分）。
时限自房东（或房东的代理）获悉该危害之时起算。租客的书面报告、代理的巡检记录、承包商的报告，或第三方转介，均算作获悉。房东不能以质疑该报告的方式重置时钟——调查义务由获悉本身触发。工作日不包括周末与公共假日。
这项义务
房东必须做什么
这项操作要求可拆解为四个部分。
在时限内调查
在获悉紧急危害后 24 小时内（重大危害则为 10 个工作日内），房东必须进行调查。这意味着亲赴房产、指派承包商前往，或基于现有证据作出有据可查的决定。仅有租客的书面报告，并不能替代调查。对于重大危害，租客随后必须在 3 个工作日内收到调查结果的书面摘要（条例第 9 条）；如租客要求进行实地检查，则必须在 10 个工作日内进行（条例第 7 条）。
24 hours · emergency10 working days · significant3 working days · written summary
在时限内维修
安全整改工程，紧急危害须在 24 小时内完成，重大危害须在调查后 5 个工作日内完成；耗时更长的预防性工程须在 12 周内开工，并在合理期间内完工。当房产无法按时恢复安全时，必须向住户提供合适的替代住所。房东若只是错过时限而对原因毫无记录，即构成违约；法定抗辩是证明房东已尽一切合理努力加以避免（《1985 年房东与租客法》第 10A(5) 条）。
事事留有记录
获悉的日期与时间、调查的日期与时间、承包商指派、到场记录、维修完工记录，以及关于替代住所的任何决定。当租客依据默示条款将该违约诉至法院、将其上呈至私人租赁市场申诉专员（Private Rented Sector Ombudsman），或——在涉及一项独立的住房违法行为时——申请租金返还令（Rent Repayment Order）时，这些记录就是证据基础。
PRS OmbudsmanRent Repayment Order
租客的角色
租客该怎么做——报告危害
对于受托管理房产，途径很简单。维修与危害请发送至 aftercare@harveywjames.com，或拨打我们的热线 020 3865 1500。如遇非办公时间的紧急情况（供暖、供水、供电中断；无法控制的渗漏；燃气泄漏；安全失效），请在任何时刻拨打紧急热线——不要等到营业时间。
有三件事有助于加快应对。
- 尽可能以书面报告。电子邮件最佳，因为它会为通知打上时间戳。紧急情况下打电话也可以，但请随后补发邮件，以便留下关于通知发出时间的书面记录。
- 为危害拍照。一张清晰的霉菌、潮湿、渗漏或失效家电的照片，能实质性地缩短诊断阶段。
- 告诉我们哪些安全、哪些不安全。如果您无法使用厨房、因霉菌而无法在某间卧室入睡，或无法为房产供暖，请明确说明。对于影响可居住性的危害，我们的上呈处理方式不同于不影响可居住性的危害。
如果某项危害已被报告，而应对超出了时限却没有有据可查的原因，租客的途径是内部投诉处理程序，随后再走与该投诉相对应的外部纠纷救济途径——针对我们作为代理的投诉，走 Property Redress Scheme（房产纠纷调解机制）；针对房东行为的投诉，走私人租赁市场申诉专员（预计 2028 年起强制房东加入）。
更广泛的标准
法规制定之前的状况——《1985 年房东与租客法》
在第 60 条生效、并依《1985 年房东与租客法》第 10A(3) 条制定法规之前，私人租赁市场所适用的标准，是《1985 年房东与租客法》第 11 与第 12 条项下的默示维修约定——房东必须保持房屋结构与外部处于完好状态，并使供水、燃气、供电、供暖与卫生设施正常运转，且必须在获悉任何失修后的合理时间内做到这一点。「合理时间」是一个事实问题，须对照失修的严重程度以及工程在实务上的难度来判断。
在 Awaab's Law 生效之后，「合理时间」标准依然有效。对于其所涵盖的各类情形，Awaab's Law 的时限是法定的最低标准；它们并不取代《1985 年房东与租客法》的维修义务，而是与之并列。
LTA 1985 · ss.11/12LTA 1985 s.10A(3) · 法规待定
体面住房标准，同样自 2035 年起
同样依据《2025 年租户权利法案》第 100 条及附表 4，长期适用于社会租赁住房的体面住房标准（Decent Homes Standard），将自 2035 年起扩展至私人出租房产。一处房产若符合英格兰住房的法定最低标准（HHSRS 项下无一类危害）、处于合理的完好状态、拥有合理而现代的设施与服务，并提供合理程度的热舒适，即符合体面住房标准。不符合该标准的房产，将面临地方当局的执法行动，并可能受到出租限制。
Awaab's Law 与体面住房标准互为补充，而非彼此重复。Awaab's Law 规制的是对某项具体危害的应对时间；体面住房标准规制的是房产合法出租所须达到的基准状况。一处符合体面住房标准的房产，仍可能出现触发 Awaab's Law 义务的危害；而一处违反体面住房标准的房产，也很可能同时违反《1985 年房东与租客法》的维修约定。
RRA s.100 · Sch 4PRS from 2035
若错过了时钟
执法——房东错过时限会怎样
Awaab's Law 本身由租客、而非地方当局强制执行：法规仅通过默示于租约中的条款约束房东（《1985 年房东与租客法》第 10A(4) 条），因此途径是就违反该默示条款提起诉讼——请求责令完成工程的命令（社会住房条例规定可获得实际履行的救济）以及损害赔偿——而房东可以已尽一切合理努力作为抗辩（第 10A(5) 条）。一旦这部法律在私人租赁市场生效，还有另外三条途径与之并行。
地方当局执法
当发现一类危害时，地方当局现已可依《2004 年住房法》发出整改通知、禁止令以及危害告知通知。Awaab's Law 并未赋予地方当局新的权力：无论房东是否遵守了时限，同样的潮湿或霉菌在 HHSRS 项下都是一类危害；而错过时限，正是促使地方当局采取行动的证据。依《2004 年住房法》第 249A 条（经《2025 年租户权利法案》修订），对不遵守整改通知者可以替代起诉的方式处以最高 £40,000 的民事罚款。
Housing Act 2004 Pt 1s.249A · 最高 £40,000
私人租赁市场申诉专员
私人租赁市场申诉专员（《2025 年租户权利法案》第 2 部分第 2 章；政府预计 2028 年起强制房东加入）将受理针对私人房东行为的投诉。GOV.UK 的法案指南表示，申诉专员将可责令道歉、补救行动以及最高 £25,000 的赔偿。错过了 Awaab's Law 时限的房东，显然落在该申诉专员的管辖范围之内。
RRA Pt 2 Ch 2 · 预计 2028 年最高 £25,000（GOV.UK 指南）
租金返还令
当未能应对某项危害同时构成一项独立的住房违法行为时——例如违反整改通知——租客可依《2025 年租户权利法案》第 2 部分第 4 章，向一级裁判庭（First-tier Tribunal）申请最高 24 个月租金的租金返还令（Rent Repayment Order）。相关条件与流程见 ETC v2.4.0 §75 及内部投诉处理程序。
RRA Pt 2 Ch 4up to 24 months' rentETC v2.4.0 §75
常见问题
Awaab's Law 与私人房东，一一解答。
Awaab's Law 是否适用于私人房东？
尚未适用。《2025 年租户权利法案》第 60 条将把它扩展至每一份租期不足七年的私人租约，但该条尚未生效（2026 年 10 月 12 日于 legislation.gov.uk 核对），而将设定私人租赁市场时限的法规正在咨询之中，咨询期至 2026 年 12 月 18 日止。在此之前，适用的是《1985 年房东与租客法》的「合理时间」维修标准。
Awaab's Law 在私人租赁市场的时间表是怎样的？
日期尚未确定。政府就将 Awaab's Law 扩展至私人租约的咨询已于 2026 年 10 月 9 日启动，并将于 2026 年 12 月 18 日结束；该咨询征询的是法律应何时开始实施，而非设定一个日期。咨询之后，再依《1985 年房东与租客法》第 10A(3) 条制定法规，然后第 60 条生效。
在 Awaab's Law 下，私人房东须遵守怎样的时限？
私人租赁市场的具体数字将由法规设定。自 2025 年 10 月 27 日起施行的社会住房模式是：24 小时内调查紧急危害并使其恢复安全；10 个工作日内调查重大危害，3 个工作日内提供书面摘要，5 个工作日内完成安全整改工程；当房屋无法按时恢复安全时，提供合适的替代住所。
租客现在可以如何运用 Awaab's Law？
在私人租约中，无法直接运用，因为这项义务尚不存在。请以书面形式报告危害并附上照片：依据《1985 年房东与租客法》第 11 与第 12 条，房东必须在合理时间内维修；地方当局则可依据《2004 年住房法》就一类危害采取行动。Harvey W James 已将社会住房的时限应用于每一处受托管理房产。
Awaab's Law 将如何对私人房东强制执行？
由租客执行。法规通过默示于租约中的条款约束房东（《1985 年房东与租客法》第 10A(4) 条），因此途径是以违约为由向法院提起诉讼，请求责令完成工程的命令以及损害赔偿；房东的抗辩是证明已尽一切合理努力（第 10A(5) 条）。地方当局另依《2004 年住房法》执行 HHSRS，而私人租赁市场申诉专员预计将自 2028 年起运作。
在 Awaab's Law 生效之前，伦敦的房东应该做什么？
现在就按社会住房的时钟运作：一条任何时刻都畅通的报告途径、24 小时或 10 个工作日内的调查、一份书面摘要、5 个工作日内完成维修，以及每一步都注明日期的记录。潮湿与霉菌是社会住房中最先纳入范围的危害，在私人租赁市场也将是最先纳入的，因此请把每一份潮湿报告都当作时钟已在计时来处理。
联系方式与登记册
实用联系方式与登记册
与团队联系
- 后续管理、维修与危害报告： aftercare@harveywjames.com，020 3865 1500
- 非办公时间紧急情况： 020 3865 1500（任何时刻均可拨打）
- 一般咨询： info@harveywjames.com
本页反映 Harvey W James 对《2025 年租户权利法案》（尤其是第 60 条，以及关于体面住房标准的第 100 条及附表 4）、《1985 年房东与租客法》（第 10A、11 与 12 条）、《2025 年社会住房危害（规定要求）（英格兰）条例》、《2004 年住房法》（第一部分及第 249A 条）以及《2023 年社会住房（监管）法》的操作性理解。本页不构成法律意见。上文所列的时限为社会住房法规的时限；私人租赁市场实际生效的时限将以国务大臣依《1985 年房东与租客法》第 10A(3) 条制定的法规为准。法案的正式文本请以 legislation.gov.uk 为准；就您的具体情况，请寻求独立的法律意见。本页的法定引用于 2026 年 9 月 13 日在 legislation.gov.uk 核对，其中第 60 条与第 10A 条已于 2026 年 10 月 12 日重新核对（《2025 年租户权利法案》修订至 2026 年 6 月 22 日，第 60 条尚未生效；《1985 年房东与租客法》修订至 2026 年 6 月 29 日；《2025 年社会住房危害（规定要求）（英格兰）条例》按制定时文本，自 2025 年 10 月 27 日起生效；《2026 年社会住房危害（规定要求）（英格兰）（修订）条例》草案按提交议会的文本，其中载明 2026 年 11 月 30 日；《2004 年住房法》修订至 2026 年 6 月 22 日），并对照 GOV.UK 的《租户权利法案》实施路线图（2025 年 11 月 13 日）及其面向社会住房房东的 Awaab's Law 第 2 阶段指南（2026 年 7 月 13 日发布，2026 年 7 月 31 日更新），并对照 GOV.UK 的咨询Extending Awaab's Law to private rented tenancies and to licences（2026 年 10 月 9 日启动，2026 年 12 月 18 日截止）及政府 2026 年 10 月 8 日的新闻稿；运营条款以《核心条款与收费》（Essential Terms and Charges）v2.4.0（2026 年 10 月 6 日）为准。