Awaab's Law（阿瓦布法）与私人房东：新发布的公众咨询说了什么、没说什么
简短回答：政府于 2026 年 10 月 9 日就 Awaab's Law 应如何适用于私人租约启动了公众咨询，截止时间为 2026 年 12 月 18 日晚上 11:59。其出发点是社会住房模式：紧急危害 24 小时，调查 10 个工作日，恢复安全 5 个工作日。这一切目前都尚未对私人房东产生约束力，也没有启动日期。
以下是它提出了什么、留下了哪些未决问题、目前适用什么，以及如何回应。
政府在 2026 年 10 月 8 日和 9 日发布了什么？
住房、社区与地方政府部（Ministry of Housing, Communities and Local Government）于 10 月 8 日晚上 10:30 发布新闻稿《Clampdown on dangerous homes to protect more tenants and families》（打击危险住房，保护更多租客与家庭）。公众咨询《Extending Awaab's Law to private rented tenancies and to licences》（将 Awaab's Law 扩展至私人租赁租约及许可居住）于 10 月 9 日上午 10 时启动。它分为三个部分：私人租约；以许可（licence）方式居住的住所（支持性住房、无家可归家庭的临时住所、离开照护体系青年的住所）；以及成本与影响。共有 64 个问题。
法律依据已写入成文法。《2025 年租户权利法案》第 60 条改写《1985 年房东与租客法》（Landlord and Tenant Act 1985）第 10A 条，使其涵盖英格兰任何租期不足七年的住宅租约。该条尚未生效：legislation.gov.uk 将第 60 条标注为待生效（prospective），第 10A 条目前仍仅适用于「相关社会住房租约」。第 60 条的生效以及依第 10A(3) 条制定法规，均须在本次公众咨询之后进行。
公众咨询提出了什么？
出发点是社会住房规则——依据《2025 年社会住房危害（规定要求）（英格兰）条例》（SI 2025/1042），自 2025 年 10 月 27 日起生效。政府征询的是：私人租赁在哪些方面需要有所不同。
| 提案 | 对私人房东意味着什么 | 截至 2026 年 10 月 9 日的状态 |
|---|---|---|
| 涵盖的危害：房屋健康与安全评级体系（HHSRS）全部 21 项危害，拥挤与空间除外 | 潮湿与霉菌，加上过冷、跌倒、电气、火灾及其余各项 | 已提出（问题 4） |
| 触发条件：「重大」或「紧急」危害 | 仅限严重风险，不含日常维修；租客的个人情况是否计入尚待确定 | 已提出（问题 7 至 9） |
| 调查重大危害 | 10 个工作日；备选 5、10 或 15 个工作日 | 未决（问题 11） |
| 向租客送达书面摘要 | 社会住房规则：调查后 3 个工作日内；备选 1、3 或 5 个工作日 | 未决（问题 14 至 16） |
| 使重大危害恢复安全 | 调查后 5 个工作日；备选 3、5 或 10 个工作日 | 未决（问题 18） |
| 紧急危害 | 24 小时内调查并恢复安全；备选 12、24 或 48 小时 | 未决（问题 23） |
| 房屋无法按时恢复安全时的替代住所 | 社会住房房东须提供；政府对其适用于私人房东的可行性存有顾虑 | 未决（问题 25） |
| 属永久产权持有人（freeholder）责任的危害 | 要么排除在外，要么持有租赁产权的房东须采取合理步骤促使永久产权持有人采取行动 | 未决（问题 6） |
| 启动日期 | 最早可行为 2027 年；备选 2027、2028 或 2029 年 | 未决（问题 30） |
地方议会将不会直接参与这些时限的执行。这些要求将成为租约的默示条款，仅能通过就违约提起诉讼来向房东强制执行（第 10A(4) 条），而已尽一切合理努力的房东可以此抗辩（第 10A(5) 条）。
Awaab's Law 何时适用于私人房东？
目前没有日期。这次公众咨询正是为了确定它。文件称，考虑到制定法规所需的时间，最早可行的日期「将是 2027 年」。问题 30 给出 2027、2028 或 2029 年三个选项，而咨询的影响评估假定在 2028、2029 和 2030 年分阶段启动。问题 31 征询是否应等待私人租赁市场房东申诉专员（Private Rented Sector Landlord Ombudsman）——政府预计其自 2028 年起运作。标题里的「2027 年」，只是咨询表格上最早的一个选项，而不是生效日期。政府尚未确定的启动日期，我们不会向您引述。
目前对私人房东适用的是什么？
- 在合理时间内维修。《1985 年房东与租客法》第 11 条涵盖房屋结构、外部与设施，第 9A 条要求房屋适宜人居。咨询文件本身也指出，目前没有任何具体时限适用于私人房东。
- 一类危害 £7,000 罚款。自 2026 年 6 月 22 日起，《2004 年住房法》（Housing Act 2004）第 6A 条（由《2025 年租户权利法案》附表 4 插入，经 SI 2026/638 生效）允许地方议会在就一类危害采取执法行动时，若其认为消除该危害本属合理可行，对责任人处以最高 £7,000 的罚款。该条不涵盖公寓楼的公共部分。
- 修订后的 HHSRS。咨询文件记载，评级体系已于 2026 年 6 月 23 日修改，危害清单从 29 项减至 21 项。
- 体面住房标准（Decent Homes Standard）将自 2035 年起覆盖私人租赁——依据咨询所引用的政府回应。
这对伦敦的新建公寓意味着什么？
第一，通风。MVHR（机械通风热回收）机组一旦失效，便会在冷桥表面引发冷凝与霉菌风险，这正是我们将其写入每一套受托管理的高端新建公寓年度计划的原因（新建公寓年度维护的实际费用）。若私人租赁分阶段实施，问题 29A 征询潮湿、霉菌与紧急危害是否应率先纳入。
第二，租赁产权（leasehold）。咨询文件给出的私人出租租赁产权住宅数量为 196 万套（1.96 million），约占该市场的 40%。集中供暖故障或来自建筑外围护结构的渗漏，通常由永久产权持有人（freeholder）负责。问题 6 将决定：这种情况是作为一项催促永久产权持有人的义务而启动您的时钟，还是完全落在 Awaab's Law 之外。咨询文件还指出，在由代理负责维修的情形下，房东仍承担责任，并可能需要与该代理订立新的合同条款。
伦敦房东现在应该做什么？
确保每一份报告都有时间戳；进行巡检；维护通风系统；并查清您的代理在合同中承诺了什么。
我们已在受托管理的每一处房产上执行一套以社会住房规则为蓝本的危害处理规程，载于我们的《Essential Terms and Charges》（基本条款与收费）v2.4.0 第 46.X 条。这些是我们自身的服务标准，在任何私人租赁规则出台之前自愿执行，并非法律时限。每一份报告均在一个工作日内确认收悉。紧急情况下，我们在 4 小时内联系承包商，并安排在 24 小时内到场。对于潮湿、霉菌及其他重大危害，我们在 3 个工作日内上门检查，并在 5 个工作日内指派承包商。租客可通过 James（WhatsApp 或网页聊天）、致电 020 3865 1500（24 小时接听）或发送邮件至 aftercare@harveywjames.com 进行报告；电话报告会立即记录成文，并以参考编号予以确认。全面管理包含年度房产健康检查；房东另行要求的临时巡检收费 £60。见物业管理。
我如何回应这次公众咨询？
请只使用官方途径：GOV.UK（英国政府官网）咨询页面所链接的在线问卷，或发送电子邮件至 awaabslawconsultation@communities.gov.uk，或致函该页面所列的邮寄地址。截止时间为 2026 年 12 月 18 日晚上 11:59。您可以只回答与您相关的部分；第 3 部分向房东与代理征集成本证据。正如咨询所要求的，请勿在答复中填写您的姓名和地址等个人信息。
如需了解完整框架，见我们的 Awaab's Law 详解及《2025 年租户权利法案》指南。
资料来源
- GOV.UK press release, 8 October 2026: https://www.gov.uk/government/news/clampdown-on-dangerous-homes-to-protect-more-tenants-and-families
- GOV.UK consultation page (opened 9 October 2026, closes 18 December 2026): https://www.gov.uk/government/consultations/extending-awaabs-law-to-private-rented-tenancies-and-to-licences
- Consultation document: https://www.gov.uk/government/consultations/extending-awaabs-law-to-private-rented-tenancies-and-to-licences/extending-awaabs-law-to-private-rented-tenancies-and-to-licences
- Renters' Rights Act 2025, section 60 (prospective): https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/26/section/60
- Landlord and Tenant Act 1985, section 10A: https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1985/70/section/10A
- SI 2025/1042, regulation 1 (in force 27 October 2025): https://www.legislation.gov.uk/uksi/2025/1042/regulation/1/made
- Housing Act 2004, section 6A: https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2004/34/section/6A
- SI 2026/638 (Commencement No. 3): https://www.legislation.gov.uk/uksi/2026/638/made
- Harvey W James, Essential Terms and Charges v2.4.0 (6 October 2026), sections 35.2, 46.X and 46.4