《2025 年租户权利法案》之后的欠租：Ground 8、三个月门槛，以及第一步该做什么
简短的答案： Ground 8（第 8 号理由，严重欠租）是针对欠租的强制性收回房产理由。自 2026 年 5 月 1 日起，它要求在 Section 8（第 8 条，基于法定理由收回房产）通知送达之日与开庭之日，均有三个月租金未付（按周或按两周付租的，为 13 周）。通知期为四周。未达这一门槛的，适用 Ground 10 与 Ground 11，由法院裁量。
本文专讲欠租。每一条理由及其通知期，都在我们的 Section 8 收回房产理由参考页上；伦敦房东现实中会用到的那几条，则在我们 8 月那篇关于 Section 8 的文章里。这里只谈三条与欠租有关的理由：每一条要求什么、哪些款项计入、送达通知之前该做什么，以及我们如何处理在管房源的欠租。文中援引的每一条条文，均已在 legislation.gov.uk 上按 2026 年 9 月的现行文本核对。
《2025 年租户权利法案》之后，Ground 8 要求什么？
Ground 8 载于《1988 年住房法》（Housing Act 1988）的 Schedule 2（附表 2），并经《2025 年租户权利法案》（Renters' Rights Act 2025）Schedule 1 第 24 段修订。该法提高了门槛：按月付租的，从 2 个月提高到 3 个月；按周或按两周付租的，从 8 周提高到 13 周。
这项门槛必须满足两次：通知送达之日一次，开庭之日再一次。一经证明，Section 7(3) 规定法院应当作出收回房产令。Section 9(6) 还规定：房东凭强制性理由有权收回房产的，Section 9 赋予法院的延期、中止或推迟的权力即不再适用。Ground 8 的意义，正在于这种确定性。
通知期为自送达之日起四周（Section 8(4AA)）。就 Ground 8 而言，法院不得免除通知要求（Section 8(5)）。诉讼程序必须在通知送达后 12 个月内启动（Section 8(3)(c)）。
就 Ground 8 而言，哪些款项算作欠租？
只有租金。Schedule 2 就 Ground 8 把「租金」界定为租客依法应付的租金。逾期利息、清洁费与损坏赔偿费都不是租金，不计入门槛。
Ground 8 算的是钱，不是天数。租金按月预付的，第三期租金到期未付，租金账上的欠款在当天即达到三个月租金。反过来也成立：开庭前的一笔部分还款，只要把欠款降到三个月以下，Ground 8 就当场落空。
Universal Credit（统一福利金）另有专门规定。计算欠租时，凡仅因有权领取 Universal Credit 住房补助的租客尚未收到该笔款项而未付的金额，一律不计。政府面向房东的指引解释了这个缺口从何而来：Universal Credit 按月事后发放，首笔款项通常在申领后一个月零七天才到账。
Ground 10 与 Ground 11 何时适用？
Ground 10 要求：诉讼程序启动时有依法应付的租金未付，且在通知送达时已处于欠租状态。Ground 11 要求的是长期迟付租金，无论诉讼程序启动当日是否有欠款。
两者都是酌情理由。法院只有在认为合理时才可作出收回房产令（Section 7(4)）。若法院选择延期或中止，Section 9(3) 要求其就欠租与租金的支付设定条件，除非这会给租客造成特殊困难，或在其他方面并不合理。
三条理由的通知期同为四周，因此一并援引在时间上不花任何代价。
| 理由 | 类型 | 门槛 | 须于何时满足 | 通知期 | 法院如何处理 |
|---|---|---|---|---|---|
| 8 | 强制性 | 至少 3 个月租金未付（按周或按两周付租的，为 13 周），Universal Credit 到账时间差不计 | 送达之日与开庭之日均须达到 | 4 周；不得免除 | 一经证明必须作出收回房产令；不得依 Section 9 延期或中止 |
| 10 | 酌情 | 有依法应付的租金未付 | 诉讼程序启动时，且送达时已欠租 | 4 周 | 认为合理时可作出收回房产令；可附还款条件中止执行 |
| 11 | 酌情 | 长期迟付租金 | 无论诉讼程序启动时是否有欠款 | 4 周 | 同 Ground 10 |
送达 Section 8 通知之前，房东该做什么？
把租金账做到分毫不差。 通知必须载明所依据的理由及其具体情况（Section 8(2)）。逐项列出每一个应付日期、每一笔应付金额与每一笔已收款项。
核查押金。 依据《2004 年住房法》（Housing Act 2004）Section 215（经《2025 年租户权利法案》替换后的文本），只有押金存放于经认可的押金保护计划、该计划的各项要求均已满足、且租客已收到法定信息（prescribed information）的，法院才可作出收回房产令（Section 215(1) 至 (3)）。押金未受保护的，必须先行补正。
问清福利情况。 租客若在领取 Universal Credit，您可以申请 managed payment（代管支付），把其住房补助直接付给您。GOV.UK（英国政府官网）把它列为驱逐之外的另一条路。
核查是否处于「喘息期」。 在依据 2020 年 Debt Respite Scheme（债务缓冲计划）条例设立的 Breathing Space（喘息期）暂缓期内，房东不得就该笔债务依 Ground 8、10 或 11 送达收回房产通知，不得在已送达通知的情况下收回房产，不得就该债务启动法律程序，也不得要求支付暂缓期内就该债务产生的利息（regulation 7(6) 及 (7)）。
用对表格。 私营租赁的 Section 8 通知使用 Form 3A。保留送达证明，例如 N215 送达证明书。
法院程序是怎么走的？
通知期届满租客仍不搬离的，您向法院申请收回房产令。欠租类申请，GOV.UK 指向 Possession Claim Online（在线收回房产申请）；其他标准申请使用 N5 与 N119 表格。法院作出命令后租客仍不搬离的，您再申请 warrant of possession（收回房产执行令），由法院执行官执行。每个阶段需时多久，取决于法院。没有出处的数字，我们不会发布。租客对欠款金额有异议的，请在开庭前咨询住房事务律师。
在管房源上，我们如何处理欠租？
我们的《Essential Terms and Charges》（基本条款与收费）第 70 条（v2.3.0，2026 年 9 月 18 日发布）规定了处理流程：
- 第 1 天与第 3 天： 通过短信与电子邮件向租客自动发送提醒。
- 第 7 天： 我们的团队直接联系租客。
- 第 14 天： 再发一次书面提醒。依第 42.7 条，利息可自此起算，利率为英格兰银行基准利率加 3%，且绝不会在租金逾期超过 14 天之前起算。这正是《2019 年租客收费法》（Tenant Fees Act 2019）允许的上限（Schedule 1 第 4 段）。
- 第 21 至 28 天： 以您的名义发出正式欠租函；已投保的，同时通知您的租金保障保险公司。
- 此后，按您的指示： 送达 Section 8 通知，先援引 Ground 10 和/或 Ground 11，待三个月租金未付时再加上 Ground 8。
租客同意还款计划的，我们会书面记录（第 70.1 条）。已有 Rent Guarantee（租金保证）保险的，我们启动理赔，由保险公司接手案件。没有的，我们协助您委托驱逐事务专业机构；律师费与法院费用由您承担，并可向租客追偿。
我们不会让一笔漏付的租金无人知晓。租金每日对账，一旦出现漏付，一个工作日内即会提示我们与您（第 70 条）。这对身在海外的房东最为重要：在我们这里有在租租约的 93 位房东中，有 58 位居住在英国境外（2026 年 9 月 9 日统计）。了解我们如何为海外房东服务。
《1988 年住房法》可能还有进一步的修订会在日后生效。在您送达任何文书之前，请先在 legislation.gov.uk 上核对当时的现行条文。
资料来源
- Housing Act 1988, Schedule 2（Ground 8、10 及 11），2026 年 5 月 1 日时点文本，2026 年 9 月 30 日复核 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/schedule/2/2026-05-01
- Housing Act 1988, section 8（通知；s.8(2)、(3)(c)、(4AA)、(5)），2026 年 5 月 1 日时点文本 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/8/2026-05-01
- Housing Act 1988, section 7（收回房产令；s.7(3)、(4)），2026 年 5 月 1 日时点文本 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/7/2026-05-01
- Housing Act 1988, section 9（扩展裁量权；s.9(3)、(6)），2026 年 5 月 1 日时点文本 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/9/2026-05-01
- Housing Act 2004, section 215（押金违规的制裁措施），2026 年 5 月 1 日时点文本 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2004/34/section/215/2026-05-01
- Tenant Fees Act 2019, Schedule 1 paragraph 4（违约情形下的付款），2026 年 9 月 30 日时点文本 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2019/4/schedule/1/2026-09-30
- Debt Respite Scheme (Breathing Space Moratorium and Mental Health Crisis Moratorium) (England and Wales) Regulations 2020, regulation 7(6) and (7)（自 2022 年起未经修订） — https://www.legislation.gov.uk/uksi/2020/1311/regulation/7
- Grounds for possession: guidance for landlords and letting agents，GOV.UK（2026 年 5 月 1 日更新） — https://www.gov.uk/government/publications/grounds-for-possession-guidance-for-landlords-and-letting-agents/grounds-for-possession-guidance-for-landlords-and-letting-agents
- Universal Credit and rented housing: guide for landlords，GOV.UK — https://www.gov.uk/government/publications/universal-credit-and-landlords/universal-credit-and-rented-housing-guide-for-landlords
- Evicting tenants in England: giving notice, and standard possession orders，GOV.UK — https://www.gov.uk/evicting-tenants/giving-notice-to-evict-tenants 及 https://www.gov.uk/evicting-tenants/standard-possession-orders
- Harvey W James，《Essential Terms and Charges》v2.3.0（2026 年 9 月 18 日发布），第 42.7、70 及 70.1 条
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