房东服务条款

独家代理（Sole Agency）

选择独家代理合同后，Harvey W James 即成为该房产的独家出租代理。

• 承诺期：四周。
• 独家权利：在承诺期内，业主不得另行委任其他出租代理推广该房产。
• 终止：业主可在四周期满时，以至少两周的书面通知终止。
• 费用：标准费率，按月租金的百分比计算（10%，含增值税）。

多家代理（Multi Agency）

多家代理推广通常不予提供。若其他代理也提供同等水准的高端推广，我们可予以考虑。

• 费用：标准费率 + 2%（含增值税），以反映额外的协调与竞争性管理成本。

3.1 仅代寻租客（Tenant-Find Only）

我们挂牌并推广房产、安排看房、通过 Goodlord 办理资信审查（含 Right to Rent 合法租房资格核查与制裁核查）、起草并定稿周期性租赁合同（自 2026 年 5 月 1 日起，依《2025 年租户权利法案》为保障性周期租赁），并收取首月租金及押金。自入住起，业主承担日常管理。物业清单查验与入住当日协助可作为附加服务选购。

3.2 代寻租客 + 代收租金（Tenant-Find + Rent Collection）

包含「仅代寻租客」的全部内容，另加通过 Goodlord 平台按月代收租金、月度结单、押金处理、租客欠租追讨，以及年度 Section 13（第 13 条）租金审核（Form 4A 表格，两个月书面通知，依据有据可查的市场证据编制）。业主仍负责维修及与租客的沟通。

3.3 全面管理（Full Management）

包含「代寻租客 + 代收租金」的全部内容，另加日常管理：维修、保养、承包商协调、与租客沟通、合规维护（Gas Safety 燃气安全、EPC 跟踪、EICR、烟雾及一氧化碳警报器查验）、《2025 年租户权利法案》运营合规（PRS Database 注册跟踪、自 2026 年底起的 PRS Ombudsman 支持、自 2027 年起的 Awaab's Law 跟踪），以及全面管理授权范围内的战略性运营决策。

核心要点

作为您的管理代理，在我们管理您房产的整个期间，Harvey W James 每月收取月租金的 10%（含增值税）。没有单独的出租费、没有续租费、没有租金审核费。一个数字，按月支付，全包在内。

4.1 10% 涵盖哪些内容

在任何一个管理年度内，这 10% 涵盖：租客退租后重新寻找租客（推广、看房、Goodlord 资信审查、租赁设立、入住交接）；日常管理（代收租金、维修、承包商协调、与租客沟通）；现有租客留住满 12 个月后的续租与留客工作；依《1988 年住房法》第 13 条（经 RRA 第 6 条修订）使用 Form 4A 的年度 Section 13 租金审核，包括受到质疑时的 First-tier Tribunal（一级裁判庭）应对准备；合规维护（Gas Safety 燃气安全、EPC 跟踪、EICR、烟雾及一氧化碳警报器查验）；《2025 年租户权利法案》运营合规（PRS Database 注册跟踪、自 2026 年底起的 PRS Ombudsman 支持、自 2027 年起的 Awaab's Law 跟踪）；以及全面管理授权范围内的战略性运营决策。

4.2 10% 不涵盖哪些内容

以下项目单独列示，且仅在实际使用时收取：对成本超过 £800 的工程进行的大量监督、非办公时间的紧急加价、法院收回房产聆讯、法定声明、押金争议，以及第 5 条收费明细表所列的类似一次性服务。所有项目均在任何工作开始前先行报价。

4.3 年度滚动周期

在我们管理该房产的整个期间，这 10% 年复一年、每年适用。每个 12 个月周期都是一个全新的开始——有时因上一位租客退租而是一份全新租赁（伦敦市中心的常态），有时是一份延续的租赁，附带续租与留客工作。无论哪种情形，10% 都予以涵盖。

4.4 10% 之内的那 6%——及其何时显现

在内部，我们的 10% 由 6% 的出租部分与 4% 的管理部分构成，两者均匀分摊于每个 12 个月周期。业主在正常的月度账单上看不到这一拆分。这 6% 只在一种特定情形下显现：提前退租的补足结算。

4.5 租客提前退租——补足机制

自 2026 年 5 月 1 日起，每一位保障性周期租赁的租客均依《1988 年住房法》第 5 条（与由 RRA 第 1 条插入的第 4A 条一并适用）享有法定权利，可在任何时候以 2 个月的书面通知终止租赁。业主不得拒绝同意，亦不得就租客行使该权利向其收取任何费用。

当租客在租赁的头 12 个月内退租时，Harvey W James 与业主之间的机制如下：

1. 已出租月份。业主已就房产实际出租的月份按月支付了 10%。这些付款中的 4% 管理部分已全额赚取。6% 出租部分则仅就我们在租赁之初所做的出租工作部分回收。
2. 未回收的出租余额。未回收的 6% 按该 12 个月周期内剩余的月份按比例计算。
3. 结清。该未回收余额由业主在下一位租客入住时作为一次性预付款支付。没有单独的年中账单，空置期内不收取任何费用。
4. 新周期开始。自新租客入住之日起，标准的 10%/月恢复，开启一个新的 12 个月周期。补足之外不再收取第二笔出租费——补足结清的是第 1 年的出租工作；第 2 年的 10% 已包含第 2 年的出租与管理工作。
5. 未出租月份。上一位租客退租与新租客入住之间的空置期，业主无需支付任何费用。

若租客留住超过第 12 个月，第 1 年的全额出租费已通过 12 个月每月 10% 回收完毕。第 2 年是一个全新的 10%/月周期，包含续租／留客工作、Section 13 租金审核及持续管理。在 12 个月的分界处不存在中断，租赁延续本身也不会触发单独的费用。

4.6 计算示例

月租金 £1,000。租客在第 4 个月发出法定的 2 个月通知，于第 6 个月末迁出。

• 业主已支付第 1–6 个月：6 × £100 = £600（内部为 £360 出租 + £240 管理）。
• 第 1 年应付的全额出租费：£720。
• 未回收余额：£720 − £360 = £360。
• 第 7–12 个月的管理部分无需支付（无在租租客）。
• Harvey W James 重新出租；新租客（假设）于第 8 个月入住。
• 新租客入住时，业主预付 £360（第 1 年未回收的出租余额），随后 10%/月恢复，开启新的 12 个月周期。

5.1 物业清单收费

• 物业清单及陪同入住状况报告：开间/1 居室 £125，2 居室 £135，3 居室 £155，4 居室 £175——由业主于入住时支付。
• 退租报告：开间/1 居室 £108，2 居室 £118，3 居室 £138，4 居室 £155——由业主于退租时支付。

5.2 附加物业清单服务

• 租期中巡检报告：£60。
• 空置房产巡检：£60。
• 24 小时内取消／爽约：上门访视 £15；所有其他工作（不含上门访视）£50。

5.3 标准服务

• 军团菌（Legionella）评估：£108（与任何物业清单报告一并办理时为 £48）。
• 在房产现场等候（Sit & Wait）：30 分钟 £39 起，至 5 小时 £133.20。
• 送达通知（专人递送）：£60。
• 保险理赔摄影（含上门访视检查）：£60。
• 新建房产交接及领取钥匙：£95。

5.4 持续性工程的监督费

• 对例行保养、快修，或总成本低于 £800 的工程，不收取监督费。
• 对总成本超过 £800 的大型翻新或施工项目，收取 10% 的监督费。在业主结单上单独列示。Harvey W James 不向承包商收取费用，也不对维修成本加价。

5.5 专项服务（报价另询）

EPC、CP12（Gas Safety 燃气安全）、年度锅炉保养、EICR、PAT、风险评估、警报器安装、退租清洁、更换门锁、家用电器维修、法院收回房产聆讯。

5.6 钥匙服务与额外工作

• 配钥匙：£18 + 实际配制成本。
• 钥匙邮寄服务：£18 统一收费。
• 钥匙领取／送达：首小时 £18，其后每半小时 £9。
• 员工额外工作（按时计费）：首小时 £18，其后每半小时 £9。

5.7 财务

• 租金保证与驱逐保障（Rent Guarantee & Eviction Cover）：报价另询（通过 Goodlord 平台提供；RRA 后结构已变动——当前条款请咨询您的客户经理）。
• 代业主管理的服务费、地租、市政税及水电煤账单：每笔付款 £10。
• 转租登记表及付款服务：£28。
• 非居民房东计划（Non-Resident Landlord Scheme）：每份 HMRC 季度申报 £125（经会计师办理）。
• 国际转账：每次汇出收取 £18 银行手续费。

5.8 特殊情形

• 押金争议：3 小时以内 £54，其后每增加一小时 £18。
• 租金保证保险理赔处理：3 小时以内 £54，其后每增加一小时 £18。
• 出庭作证：£120。

5.9 撤回已达成的要约

若已达成一项要约而业主其后决定撤回接受，业主须负责申请人已产生的任何合理成本与开支。若业主指示我们推进既定租赁随后又撤回该指示，业主同意承担租客的开支，外加对我们推广及广告成本的一笔分担金 £650（含增值税）。

9.1 代收租金

经指示时，我们通过 Goodlord 平台按月代收租金，将每笔收款记入 Lettspay 上正确的房产账目，并按约定的汇款时间表向业主汇出净额。

9.2 欠租管理

我们的欠租处理协议（《核心条款与收费》§70 [POSSESSION-002]）限时且遵循法规。概言之：第 1 天与第 7 天联系；第 14 天前发出进一步书面催告，自第 14 天起按《核心条款》第 42.7 节（高于 Bank of England 基准利率 3%）开始计收利息；约在第 21–28 天发出正式欠租函，如适用则通知租金保障保险人；约在第 60 天（欠租 2 个月——Section 8 理由 10 与 11 的范畴）依业主指示编制 Section 8 通知；约在第 90 天（欠租 3 个月——Section 8 理由 8 的强制性门槛）依业主指示编制并送达 Section 8 通知。所有沟通均遵循我们的无骚扰政策，并在合理的时间进行。

9.3 Section 13 租金审核

自 2026 年 5 月 1 日起，Section 13（《1988 年住房法》第 13 条，经 RRA 第 6 条修订）是对保障性周期租赁加租的唯一合法机制。加租以公开市场租金为上限，每 12 个月期间限一次，并以 Form 4A 表格附 2 个月书面通知送达。租客有权依《1988 年住房法》第 14(A3) 条向 First-tier Tribunal（一级裁判庭）质疑拟议租金。裁判庭只能下调拟议的加租；不得上调。与现有租客进行的非正式租期中重新议价，已不再被允许作为加租的方式。Section 13 流程——包括受到质疑时的裁判庭应对准备——已包含在 10% 之内。