2026 年的 Section 8 收回房产理由：伦敦业主真正会用到的那几条
简短的答案： 《1988 年住房法》（Housing Act 1988）的 Section 8（第 8 条，基于法定理由收回房产），如今是收回 assured tenancy（保障性租赁）房产的唯一途径。该法的 Schedule 2 列出 26 条强制性理由（mandatory ground——理由一经证明，法院必须作出收回房产令），以及 11 条酌情理由（discretionary ground——法院可以作出）。绝大多数伦敦私人业主，一辈子只会用到其中五条。
Section 21（第 21 条「无过错」收回令，在 RRA 下已废除）已经不存在了。自 2026 年 5 月 1 日起，每一宗收回房产的申请都必须立在一条具名的理由之上，而这条理由必须被证明。这改变的是：早在任何人想到发通知之前，业主的档案里就该备着什么。
在英格兰，结束一段租赁的是法院，不是业主。没有一条能够被证明的理由，就没有收回房产可言——单方面发出一纸通知，并不能终止租赁。
逐条列明每一条理由、连同各自通知期与法条出处的完整表格，在/section-8-grounds。本文回答的是那个更短的问题：在这 37 条理由中，一位出租伦敦公寓的私人业主现实中会用到哪几条，而每一条您又必须能够拿出什么？
收回房产的理由一共有多少条？
《1988 年住房法》的 Schedule 2 分为两部分：Part I（第一部分）收录强制性理由，Part II（第二部分）收录酌情理由。按 2026 年 5 月 1 日的现行文本阅读，并将 5A 至 5H 这类带字母的理由分别计数，Part I 有 26 条强制性理由，Part II 有 11 条。合计 37 条。
早些年的文章给出的数字不同，是有原因的。《2025 年租户权利法案》（Renters' Rights Act 2025）整条删去了 Ground 3，并把原先的 Ground 16——与雇佣关系挂钩的租赁——从 Part II 移入 Part I，改称 Ground 5C。强制性理由的条数上升、酌情理由的条数下降，就发生在同一刻。
强制性理由与酌情理由，差别在哪里？
落在强制性理由上，法院没有选择余地。理由一经证明，收回房产随之而来。
落在酌情理由上，法院会追问第二个问题：作出收回房产令是否合理？它可以驳回，可以中止该命令的执行，也可以附条件地准予收回——在实务中，这往往意味着一份欠租还款计划，以及租客继续住下去。
这个差别就是全部策略所在。酌情理由并不是「弱一点的强制性理由」。它是另一类案件，比的是行为与情境，而不是算术。
《2025 年租户权利法案》改动了什么？
有四件事关系到私人业主。
出售理由是新增的。 Ground 1A 允许业主在有意出售 freehold（永久产权）或 leasehold（租赁产权）权益、或授予期限超过 21 年的租赁权时，收回房产。在该法之前，若要在 vacant possession（空房交付）的状态下出售，Section 21 是唯一干净的路径。
Ground 1 与 Ground 1A 都带有一个保护期（protected period）。 两者都要求：当前租赁在相关日期之前已开始至少一年。政府指引说得很直白：新租赁开始后的头 12 个月内，您不能以这两条理由要求租客搬离；您固然可以更早发出通知，但通知不得在这 12 个月走完之前届满。
Ground 8 的欠租门槛提高了。 按周或按两周付租的，从 8 周提高到 13 周；按月付租的，从 2 个月提高到 3 个月。该法还新增了一项不予计入的规定：凡仅因租客尚未收到 universal credit（统一福利金）住房补助而未付的款项，一律不计。
用了 Ground 1 或 1A，之后能做什么就受限了。 业主一旦援引其中任一条理由，《1988 年住房法》Section 16E 即禁止其在一个受限期（restricted period）内，以 21 年或以下的期限出租该房产，或有偿授予使用许可；同时禁止为上述任一目的进行推广，或授权代理人代为推广。该受限期的长度及其例外情形，由该法规定（例外情形载于 Section 16F）。在援引这两条理由之前，请把这两条条文都读过。
伦敦业主真正会用到哪几条理由？
| 理由 | 涵盖情形 | 类型 | 通知期 | 您必须能够举证的内容 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 业主本人，或其近亲属，迁入作为唯一或主要住所 | 强制性 | 4 个月 | 谁要搬进来、与您是什么关系——该条理由列举的是配偶、civil partner（民事伴侣）、同居伴侣、父母、祖父母、兄弟姐妹、子女、孙子女。另需证明租赁在此之前已开始至少一年 |
| 1A | 业主有意出售 freehold 或 leasehold 权益，或授予期限超过 21 年的租赁权 | 强制性 | 4 个月 | 一份真实且有据可查的出售意图。以及同样的「租赁已满一年」条件 |
| 8 | 严重欠租 | 强制性 | 4 周 | 按月付租的，至少 3 个月租金未付；按周或按两周付租的，至少 13 周——且在发出通知之日与开庭之日均须达到。一份干净的租金账 |
| 12 | 违反租金以外的任何租赁义务 | 酌情 | 2 周 | 被违反的那一条款，以及该违约行为与您所提要求的记录。「是否合理」在此是活的争点 |
| 14 | 对邻居、访客、您本人或您的员工造成滋扰或困扰；或因在房产内或附近实施可公诉罪行（indictable offence）而被定罪 | 酌情 | 无——送达当日即可启动诉讼程序 | 注明日期的具体事件记录。凡能取得的，还要有第三方佐证 |
Ground 8 之下还垫着两条与欠租有关的酌情理由：Ground 10，依法应付而未付的部分租金；Ground 11，长期迟付，即便当日并无欠款亦然。两者的通知期都是 4 周，而当欠租未达 Ground 8 的门槛时，它们才是现实可行的路径。
这就带出了 Ground 8 里的那个陷阱。门槛必须达到两次：发出通知时一次，开庭时再一次。租客只要在开庭前一周把三个月欠款中的 £200 结清，这条强制性理由就当场落空。同时援引 Ground 10，正是出于这个原因才成了常规做法。
还有一道算术。Section 8(4) 规定：通知中载明 Ground 14 的，无论是否同时载明其他理由，通知所定的日期无须晚于送达之日。把 Ground 14 与 Ground 1 并列，您拿到的不是一份 4 个月的通知，而是一份即时的通知。这很有分量，也正因如此，不该被随手拿来使用。
我们不会就一条无法举证的理由发出通知
这不只是我们的立场，如今更是一项法定义务。《1988 年住房法》Section 16E(1)(e) 规定：业主或代理人不得援引 Schedule 2 中的某条理由，除非其合理相信业主能够、将会或可能据此取得收回房产令。为施加压力而发出一份投机性的通知，已经不只是做法欠妥的问题。
所以真正的工夫下在上游。在我们管理的租赁上，租金账、物业清单、往来函件与押金保护，从第一天起就是当作证据来留存的——因为等到某条理由派上用场时，再回头去做已经太迟。依据经《2025 年租户权利法案》修订的《2004 年住房法》（Housing Act 2004），只有押金存放于经认可的押金保护计划、且该计划的各项要求均已满足，法院才可就 assured tenancy 作出收回房产令。押金未受保护的，必须先行补正，收回房产才谈得上。
这一点在新建公寓楼盘上最为要紧，而我们的大量工作正落在那里。一位三年后可能想出售的投资者，需要 Ground 1A 到那一天是可用而且干净的，这意味着租赁在一开始就要设置得当。这方面的基础工作，我们写在新建公寓出租与物业管理里；更全面的改革内容，则在/renters-rights-act-2025。
最后一点提醒。Legislation.gov.uk 载明，《1988 年住房法》可能还有进一步的修订会在日后生效。在您发出任何文书之前，请先核对当时的现行条文。
资料来源
- Housing Act 1988, section 8（收回房产诉讼通知），2026 年 5 月 1 日时点文本 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/8/2026-05-01
- Housing Act 1988, Schedule 2（收回房产理由），2026 年 5 月 1 日时点文本 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/schedule/2/2026-05-01
- Housing Act 1988, section 16E（其他义务），2026 年 5 月 1 日时点文本 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/16E/2026-05-01
- Housing Act 1988, section 16F（出租与推广禁令的例外情形），2026 年 5 月 1 日时点文本 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/16F/2026-05-01
- Renters' Rights Act 2025 (c. 26)，目录 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/26/contents
- Grounds for possession: guidance for landlords and letting agents，GOV.UK — https://www.gov.uk/government/publications/grounds-for-possession-guidance-for-landlords-and-letting-agents/grounds-for-possession-guidance-for-landlords-and-letting-agents
正在权衡一处伦敦租赁的下一步？预约免费租金评估，我们会为您把眼下的处境讲清楚。