英国出租、英国税务，一套双语服务.

概述

一套服务，两家事务所，两种语言皆可

我们受托管理的业主中，约有 55 位并非英国税务居民，他们大多在伦敦市中心的开发项目中持有新建公寓，大多通过 Self Assessment（自行评税申报，SA）缴纳英国所得税，也大多既需要一家称职的租赁代理，又需要一位能以其母语沟通、且称职的英国会计师。Harvey W James 负责出租与管理；YWC London LLP（一家特许公认会计师事务所，位于唐人街 36 Gerrard Street）负责税务。两家以联合品牌的形式协同运作：Harvey W James × YWC London LLP。Susan Ren ACCA 是 YWC 的双语对接人，由她主持我们以普通话进行、含现场问答的联合讲座。本页面将阐明海外业主需要了解的英国租赁税制、这一合作在实务中如何运作，以及双方各自负责哪些工作。

欢迎亲自验证：我们为来自九个国家与地区的业主管理房产 — 您可以查看 我们管理的每一处房产在伦敦的具体分布，以及 我们为何公开发布真实数据。

我们服务的市场

为何伦敦市中心的新建公寓以海外持有为主

伦敦市中心的高密度新建公寓市场 — Canary Wharf、Battersea、King’s Cross、Elephant Park、Greenwich Peninsula、Wembley Park、Olympic Park — 在很大程度上是面向国际投资者建造的。楼花（off-plan）销售周期历来主要面向香港、新加坡、中国大陆、马来西亚、海湾合作委员会（GCC）地区，并且日益面向持有海外护照的英国居民。其结果是：在我们所服务的新建公寓组合这一细分市场中，业主的典型画像是非英国税务居民、有英国房产收入但无英国受雇收入，并以非居民身份申报 Self Assessment。标准的租赁代理运营模式（业主为英国居民、以英语往来、无预扣税要求）并不适用。我们的运营模式正是围绕这一真实细分市场而构建的。

第一项义务

Non-Resident Landlord scheme（非居民房东计划）

依据《2007 年所得税法》第 14 部分第 2 章，凡「惯常居所」（usual place of abode）在英国境外的业主（一般指每年有超过六个月旅居海外），就租赁代理而言即属非居民业主。当此类业主委任了英国租赁代理，该代理便须执行 NRL 计划。

20% 的预扣。在 HMRC（英国税务海关总署）批准业主的 NRL1 申请之前，代理须从租金中预扣 20%（在扣除某些代理开支等准予扣减项之后），并按季度直接缴付给 HMRC，使用 NRLQ 表。业主每年会收到一份 NRL6 证明，载明租金总额、扣减项与已预扣税额，用以在 SA 申报表上证明该笔抵减。一旦 HMRC 批准 NRL1，代理便会将全额租金支付给业主、不再预扣，HMRC 也会签发一个专属批准编号，我们即据此操作。

执行 NRL 计划是我们标准托管服务的一部分。在我们名下的每一位海外业主，要么持有现行有效的 NRL1 批准（此时我们支付全额租金），要么处于预扣流程之中（此时我们执行 20% 扣减、按季度向 HMRC 申报、并签发年度 NRL6）。这部分行政工作已包含在 房东 页面所列的标准管理费内；不另行收取 NRL 行政费用。

批准为何重要。20% 这一名义预扣率，很少会是正确的数字。在扣除代理管理费、维修费用、适用情况下的地租与服务费、Section 24（第 24 条）下按基本税率给予的按揭利息抵减、家居物品更换税务减免（Replacement of Domestic Items Relief）、会计费用及其他准予扣减项之后，一处典型的伦敦市中心新建公寓出租的实际英国应缴税额，会显著低于租金总额的 20%，在融资成本得到妥善抵减后，往往为零或接近于零。NRL1 批准只是改变了现金流的时点：业主先收到全额租金，再通过 SA 按年结清税款，而不必在年内被预扣 20%、再经由 SA 退税周期取回。

申请 NRL1。作为合作的一部分，YWC London LLP 为 HWJ 的业主客户准备 NRL1 申请。当业主至今的英国税务合规记录干净时，申请相当简单；HMRC 通常需六至八周处理。若有历史问题需要梳理（漏报的 SA 年度、未申报的 NRL 年度、此前未执行该计划的代理），YWC 会以另行委托的方式处理这部分补正工作。

第二项义务

非居民业主的 Self Assessment（自行评税申报）

20% 的预扣是一笔预付款。年度 Self Assessment 申报才是真正的结算。一位在英国持有出租房产的非居民业主，无论是否已在源头预扣税款，每年都必须申报英国 Self Assessment。这是本页面最具分量的一点。

其法律依据是《1970 年税收管理法》。实务上，SA 申报是业主主张扣减管理费、维修费用、按揭利息抵减、RDIR、专业费用及任何往年结转房产亏损之处；是计算当年最终英国应缴税额之处；也是将 NRL 预扣税抵减该应缴税额之处。当 SA 显示的应缴税额低于已预扣税额时，HMRC 会退还差额。

2025/26 税务年度的关键日期。税务年度为 2025 年 4 月 6 日至 2026 年 4 月 5 日。在线申报与缴税截止日为 2027 年 1 月 31 日。第二笔预缴款（针对下一年度）于 2027 年 7 月 31 日到期。对于刚开始出租、尚未注册 Self Assessment 的业主，须在 2026 年 10 月 5 日前完成注册。逾期申报的自动罚款为截止日次日起 £100，其后另有附加费与按日计算的利息累计。

申报哪些内容。业主申报的是租金总额，而非实收净额。应申报的收入包括：扣减前的全额租金；任何被没收的押金（在抵充欠租或损坏的情形下保留的部分）；收到的租金保障保险理赔款；违约金与提前解约补偿金。业主月度结单上标注为「支付给业主的净额」（Net paid to landlord）的数字不是应申报的数字。应申报的，是同一结单上的租金总额数字。

哪些可从租金利润中扣减。标准的收益类扣减项包括：代理管理费（我们的月度费用）、维修（同等更换——而非升级改良）、楼宇保险、水费、出租广告费用、会计费用（含 YWC 的费用），以及另行单列收取的地租与服务费行政费用。以下项目不可从租金利润中扣减，却常被误列其中：用于升级改良的资本性支出（这些会在房产出售时减少最终的资本利得税，而非减少年度所得税）；按揭本金的偿还（只有利息可获抵减，且即便如此也仅按 Section 24 下 20% 的基本税率）；空置房产的首次置办家具（属资本性，而非收益性）。

业主常常漏掉的两项税收减免。第一，Section 24（第 24 条）按揭利息抵减。自《2015 年财政法》（Finance Act 2015）的过渡安排于 2020/21 年度完成以来，买房出租（buy-to-let）的按揭利息已不再是直接扣减项。取而代之的是，业主获得相当于所付利息 20% 的税收抵减 — 无论其边际税率为何。处于高税率级别的业主仍能获得抵减，只是较 2017 年之前为少。这一机制并不直观，海外业主自行准备 SA 申报时常会少报。第二，家居物品更换税务减免（Replacement of Domestic Items Relief，RDIR），依据《2005 年所得税（贸易及其他收入）法》（Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005）第 311A 条。更换损坏的冰箱、磨损的沙发、污渍的地毯、故障的洗衣机，可按同等物品的成本扣减。租期开始时首次购置家具套装不可从租金利润中扣减（属资本性）；其后对这些物品的更换则可以。往年房产亏损可无限期结转，抵减日后的租金利润；结转没有时间限制。

第三项义务

所得税 Making Tax Digital（数字化税务申报）

所得税 Making Tax Digital 是 HMRC 的一项计划，对受影响的业主，以「按季度数字化申报」的新制取代年度 Self Assessment 周期。它将于 2026、2027、2028 年间分阶段推行，依据的是前一税务年度的总收入。纳入范围的业主须使用 HMRC 认可的软件保存记录、每年提交四次季度更新，并在年终完成一份最终申报，以取代（而非额外增加）年度 SA 申报。

各档门槛（房产总收入与任何自雇收入合并计算）：

该收入测试以租金总额与任何自雇收入合并计算，而非以扣除开支后的利润计算。对于共有房产，仅计入业主个人的份额。HMRC 会在每一阶段前致函受影响的业主，但即便未收到信函，注册义务仍由业主承担。GOV.UK 上有一个 HMRC 自查工具（“Check if you need to use Making Tax Digital for Income Tax”），可凭业主的 UTR 确认其是否在范围内。

对我们大多数海外业主而言至关重要的豁免。没有英国国民保险号码（National Insurance number）的业主自动豁免 MTD，无需申请。若业主在相关税务年度的 4 月 5 日当日不持有英国 NI 号码，则该年度不适用 MTD。该豁免按年评定；若业主日后取得 NI 号码（例如因英国受雇），则可能自次年起适用 MTD。临时 NI 号码不计入。

获得 MTD 豁免并不免除业主申报 Self Assessment 的义务。这是继「已预扣 20% 故无需申报」之后第二常见的误解。一位没有英国 NI 号码的非居民业主，可豁免 MTD 的季度数字化申报，但并不豁免年度 SA 申报。SA 义务一如既往地持续。MTD 是申报方式的改变，而非税务的取消。

对我们海外业主群体的实务结论。我们名下的海外业主，大多落入 NI 号码豁免范围，继续以标准的年度 SA 申报方式申报。当某位业主日后取得 NI 号码，或我们名下某位英国居民业主在 2027 或 2028 年跨过 £30,000 或 £20,000 门槛时，YWC 会代为办理 MTD 注册并迁移至兼容软件（HMRC 公布了认可的提供商名单）。我们的业主结单格式以 YWC 的 MTD 兼容记账系统可接受的结构导出，因此无需业主亲自操作软件，即可满足数字化记录的要求。

这一合作

HWJ + YWC 在实务中如何运作

在 Harvey W James 的账户上，YWC London LLP 由 Susan Ren ACCA 领衔——她是一位双语的特许公认会计师，已与我们并肩合作多年。目前，这一合作处理着我们约 50 至 60 位海外业主客户的税务事宜，其中大多数在伦敦市中心持有新建公寓。这是一段持续运作中的工作关系，而非我们偶尔为之的转介。

对于有税务事宜的 HWJ 业主，操作路径很短。业主向我们提出问题，发至 landlord@harveywjames.com。我们转介至 YWC London LLP，并在转介中抄送 Susan Ren。业主随后直接与 YWC 对接，说明自己是「Harvey 的业主客户」，YWC 便据此适用合作专属的价格与流程。YWC 负责 NRL1、年度 SA、适用情况下的 MTD 注册，以及视范围所需的任何往年补正工作。

反向路径同样成立：当某位业主直接就会计工作联系 YWC、而尚未加入我们的托管服务时，YWC 会就出租与管理一侧将其转介给我们。合作双方在商业上保持独立 — 双向均无佣金往来 — 但在运营上，我们如同一套服务般协同。

现场、双语、每月一次

双语能力与联合讲座

Susan Ren 以普通话主持我们的联合教育项目，并设现场问答。标准形式是每月一次的双语讲座，围绕三个轮换主题之一展开：NRL 计划与 Self Assessment 周期；所得税 MTD（门槛、豁免，以及直至 2028 年的时间表）；以及 Harvey W James 业主结单的实务内容、及其如何对应到 SA 申报表。讲座于英国时间周一 14:30（中国大陆时间 21:30）举行，并灵活提供周五时段，用于一对一的逐项讲解。

常设的讲座材料均为双语：每一个数字、门槛与日期都以中英文双语记录；每一个 Stable ID 与法规引用都配有其中文说明；联合幻灯片以「Harvey W James × YWC London LLP」联合品牌呈现，业主可索取。我们也乐于为成组的业主（例如在同一开发项目中持有多套单元的投资人联合体）举办定制场次，以英语、普通话，或在现场交替传译下两者并用。

而在两次讲座之间 讲座是每月一次的现场真人环节。James 则是环绕其外的日常一层 — 全天候待命，支持 70 多种语言，从这些页面作答，并在您需要真人时将您接转给 Susan Ren 或服务台。专为讲中文的客户而设的服务台，请参见 中国事务部。

服务的其余部分

与我们其余服务的衔接

海外业主方案，建立在每一位其他托管业主所使用的同一运营平台之上。后《2025 年租户权利法案》的出租框架，参见 《2025 年租户权利法案》 专区。涵盖典型伦敦市中心海外业主房产类型的新建公寓组合运营模式，参见 新建公寓专家。回应后 RRA 时代对欠租与 Section 13 加租之忧虑的租金保障架构，参见 租金保障。租客一侧的海外支持（合法租房资格 share-code 流程、国际资信审查），参见 中国事务部。完整的业主推介与费用架构，参见 房东 页面。术语释义，参见 术语表。