Making Tax Digital（数字化税务申报）：英国房东的 11 月 7 日季度更新
简短的答案： 若您 2024 至 2025 税务年度的申报表显示，扣除开支前的物业收入与个体经营收入合计超过 £50,000，且不适用任何豁免，您便已纳入 Making Tax Digital（MTD，数字化税务申报）。您的下一次季度更新涵盖 4 月 6 日至 10 月 5 日，须于 2026 年 11 月 7 日前提交。今年逾期提交更新不会产生罚分，但每一次更新都必须在提交申报表之前发送。
11 月 7 日是 MTD 首年的第二个截止日期，而非第一个。首次更新涵盖 4 月 6 日至 7 月 5 日，截止日期为 8 月 7 日。HMRC（英国税务海关总署）表示，已有超过 436,000 名个体经营者和房东提交了该次更新（HMRC，2026 年 8 月 12 日）。若您不在其中，现在仍可补交，今年不会受罚。接下来便是 11 月 7 日。
我们在 8 月关于海外房东与 MTD 的文章中介绍了 MTD 是什么，以及它对居于海外的房东如何运作。本文谈的是截止日期：要交什么、谁需要交，以及届时应当准备好什么。
下一次 Making Tax Digital 季度更新何时到期？
HMRC 设有两套更新期间。大多数房东使用标准期间，与税务年度一致。若您的账目按 4 月 1 日至 3 月 31 日编制，您可能已改选日历期间。两种方式的截止日期相同（提交季度更新，GOV.UK）：
| 标准期间 | 日历期间 | 截止日期 |
|---|---|---|
| 4 月 6 日至 7 月 5 日 | 4 月 1 日至 6 月 30 日 | 2026 年 8 月 7 日 |
| 4 月 6 日至 10 月 5 日 | 4 月 1 日至 9 月 30 日 | 2026 年 11 月 7 日 |
| 4 月 6 日至 1 月 5 日 | 4 月 1 日至 12 月 31 日 | 2027 年 2 月 7 日 |
| 4 月 6 日至 4 月 5 日 | 4 月 1 日至 3 月 31 日 | 2027 年 5 月 7 日 |
请留意各期间。每次更新均为累计：它涵盖自税务年度开始到该期间结束的全部内容，而非仅仅最近三个月。因此 11 月 7 日的更新包含自 4 月 6 日起的所有内容。您可在 10 月 5 日之后的任何时间发送；而 2026 年 11 月 7 日是星期六，因此此前的最后一个工作日是 11 月 6 日（星期五）。
自 2026 年 4 月起，我是否属于 Making Tax Digital 的适用范围？
若您是已登记 Self Assessment（自行评税申报）的房东或个体经营者，且您的合资格收入超过门槛，则必须使用 MTD（查明您是否以及何时需要使用 MTD，GOV.UK）。合资格收入是您扣除开支前的物业收入与个体经营收入，取自您就较早年度提交的申报表：
- 2024 至 2025 税务年度申报表超过 £50,000：自 2026 年 4 月 6 日起纳入
- 2025 至 2026 税务年度申报表超过 £30,000：自 2027 年 4 月 6 日起纳入
- 2026 至 2027 税务年度申报表超过 £20,000：自 2028 年 4 月 6 日起纳入
有两个细节常让房东措手不及。第一，门槛看的是营业额，不是利润。一个在扣除房贷利息和维修费用后利润微薄的组合，仍可能远超门槛。第二，共同拥有的房产按您的份额计算。GOV.UK（英国政府官网）自己的例子：一处年收入 £50,000 的房产由兄弟姐妹二人平分，每人的合资格收入即为 £25,000（计算您的合资格收入，GOV.UK）。
有些人可获豁免。若您的 2024 至 2025 税务年度申报表随附了 SA109 居民身份补充页——许多居于海外的房东都是如此——则您在 2026 至 2027 税务年度自动豁免（查明您能否获得豁免，GOV.UK）。
没有收到 HMRC 的信函，并不代表您不在范围之内。GOV.UK 明言，核查仍是您自己的责任。而且自 2026 年 9 月起，HMRC 开始仅凭其已掌握的信息，分阶段为本应纳入 MTD 却未自行登记的人士办理登记（登记使用 MTD，GOV.UK）。自行登记，意味着您的资料从一开始就是准确的。
11 月 7 日之前我需要准备好什么？
三件事，按此顺序：
- 完成登记。 由您或您的会计师通过 HMRC 的服务登记。若您在年度中途加入，须自税务年度开始（日历期间为 4 月 1 日）补齐账目；这些账目计入您的首次更新。
- 兼容软件。 更新只能通过与所得税 MTD（MTD for Income Tax）兼容的软件发送。GOV.UK 要求您向软件供应商确认它满足您的需要。
- 数字账目。 自税务年度开始以来的每一笔租金和每一项物业开支，都记录在该软件中（创建数字账目，GOV.UK）。原始凭证仍须保留：银行对账单、发票、代理结单。
季度更新只是一份汇总，而非申报表。HMRC 收到的是各类别的合计数，而非您的收据。即使该期间没有任何收入也没有任何支出，您仍须发送一次更新。
若我错过 11 月 7 日的截止日期会怎样？
仅就 2026 至 2027 税务年度而言，错过季度更新截止日期不会受到处罚。这是 HMRC 的原话（所得税 MTD 的处罚，GOV.UK）。这是缓冲期，而非豁免：
- 您仍须先发送每一次季度更新，才能提交 2026 至 2027 税务年度申报表
- 逾期提交申报表和逾期缴税今年仍会受罚
- 自 2027 至 2028 税务年度起，每错过一次季度截止日期记一个罚分（每个截止日期一分，错过申报表截止日期同样计分），累计达 4 分即处 £200 罚款，此后每错过一次截止日期，另罚 £200
罚分制度载于《2021 年财政法》（Finance Act 2021）附表 24（未能提交申报表的处罚）。数字记账规则载于《2021 年所得税（数字化要求）条例》（The Income Tax (Digital Requirements) Regulations 2021，SI 2021/1076）。请利用今年养成习惯，因为从明年起就要正式计分了。
我与他人共同拥有房产。有什么不同吗？
有一点变化。对于共同出租的房产，GOV.UK 允许您在季度更新中仅申报收入，年末再通过在提交申报表前重新发送第四次更新的方式补入开支。您也无需将自己的数字账目与共有人的账目关联。您单独拥有的任何房产，仍须每季度同时申报收入与开支。请与您的共有人以及双方的会计师商定，由谁记录什么。
租赁代理与 MTD 有什么关系？
法律上毫无关系，实务上关系重大。您的代理收取租金、支付账单，因此真实的数字通常只体现在代理结单上。GOV.UK 在此说得很具体：若您只知道扣除开支后的收入，您必须询问全额是多少，然后将全额收入与开支分别记录。
陷阱就在这里。每月进入您银行账户的数字是净额，而 MTD 要的是租金总额和逐项列明的开支。
对于受管房产，我们的月度结单已经将其拆分：收取的租金总额、我们的费用、我们代您支付的任何维修或账单，以及支付给您的净额。我们的物业管理服务每月对账，因此无论在哪个季度，这份明细都已存在。若您居于海外且税款被预扣，结单上还载有 Non-Resident Landlord scheme（非居民房东计划，NRL）预扣税一行，详见我们的海外房东页面。
我们不会告诉您该买哪款软件，也不会替您提交更新。那是您会计师的工作。我们会做的，是确保交到他们手上的租金数字准确无误。税务建议方面，我们为客户引荐 YWC London LLP（特许公认会计师事务所）。我们不收取任何转介费。
资料来源
- Send quarterly updates — Use Making Tax Digital for Income Tax, GOV.UK
- Create digital records — Use Making Tax Digital for Income Tax, GOV.UK
- Find out if and when you need to use Making Tax Digital for Income Tax, GOV.UK
- Work out your qualifying income for Making Tax Digital for Income Tax, GOV.UK
- Find out if you can get an exemption from Making Tax Digital for Income Tax, GOV.UK
- Penalties for Making Tax Digital for Income Tax, GOV.UK
- Sign up for Making Tax Digital for Income Tax, GOV.UK
- 436,000 sole traders and landlords make their tax digital, HMRC, 12 August 2026
- Finance Act 2021, Schedule 24 — legislation.gov.uk
- The Income Tax (Digital Requirements) Regulations 2021, SI 2021/1076 — legislation.gov.uk
预约免费租金评估。 我们会告诉您，您的房产应能以什么租金出租，并向您展示您的会计师将据以工作的月度结单。预约免费租金评估。
本文为一般信息，不构成税务建议。您的具体情况决定您的税务处理——请咨询具备资质的会计师。