Making Tax Digital 数字化税务申报已经生效：2026 年 4 月的新规对海外房东意味着什么
简短的答案： 自 2026 年 4 月 6 日起，英国物业总收入（连同个体经营收入）超过 £50,000 的房东，必须按照 Making Tax Digital（MTD，数字化税务申报）的要求保存数字账目，并每季度向 HMRC（英国税务海关总署）提交更新。该制度按收入划线，与居住地无关；但 HMRC 对两类与海外房东密切相关的人士给予豁免：在税务年度开始前没有英国国民保险号码（National Insurance number）的人士；以及 2024 至 2025 税务年度申报表包含 SA109 居民身份补充页的人士（仅限 2026 至 2027 税务年度）。2027 年 4 月起，门槛降至 £30,000。
这是自 Self Assessment（自行评税申报）制度设立以来，房东报税方式最大的一次变化——而对非居民房东而言，它是叠加在 NRL（Non-Resident Landlord Scheme，非居民房东计划）之上的新要求，而不是替代。以下说明变化的内容、适用的人群，以及身在海外应当如何应对。
什么是 Making Tax Digital（数字化税务申报）？
MTD 用数字化记账和每年四次的季度更新（通过 HMRC 认可的软件提交），外加一份年度最终申报，取代了单一的年度 Self Assessment 申报表。该制度已在增值税（VAT）领域运行多年；自 2026 年 4 月 6 日起，扩展至个体经营者与物业房东的所得税申报（gov.uk 官方指引；The Income Tax (Digital Requirements) Regulations 2021，SI 2021/1076）。
我人在英国境外，MTD 也适用于我吗？
适用——只要您的收入达到门槛，除非您在税务年度开始前没有英国国民保险号码，或（仅就 2026 至 2027 税务年度而言）您 2024 至 2025 税务年度的申报表包含 SA109 居民身份补充页。两项豁免详见下文。判定标准是您的合资格总收入（英国物业收入加任何个体经营收入），而非您的居住地。分阶段实施如下：
| 起始日期 | 合资格总收入超过即纳入 MTD |
|---|---|
| 2026 年 4 月 6 日 | £50,000 |
| 2027 年 4 月 6 日 | £30,000 |
| 2028 年 4 月 6 日 | £20,000 —— 已在 Autumn Budget 2024（2024 年秋季预算案）中宣布，尚待立法确认 |
对海外房东而言，有两点尤其重要。第一，这一数字是扣除任何开支之前的合资格收入——以我们目前每套约 £2,492/月的平均租金计（截至 2026 年 6 月，实时数据见 /stats.json），在伦敦持有两套出租物业，年总收入已接近 £60,000，即已超过门槛。第二，HMRC 的官方指引列明了两项许多海外房东都可能适用的豁免（Find out if you can get an exemption from Making Tax Digital for Income Tax，GOV.UK，2026 年 5 月 28 日更新）：
- 没有英国国民保险号码。 若您在税务年度开始前没有该号码，则该年度自动豁免，且无法登记使用 MTD，无需提出任何申请。若您日后取得该号码，则可能自下一个税务年度起适用 MTD。
- SA109 居民身份补充页。 若您 2024 至 2025 税务年度的申报表包含 SA109 补充页，则 2026 至 2027 税务年度无需使用 MTD；自 2027 年 4 月 6 日起，若您 2025 至 2026 税务年度的合资格收入超过 £30,000，则须使用 MTD。若您 2024 至 2025 税务年度的申报表未包含 SA109，但有合理预期将在 2025 至 2026 或 2026 至 2027 税务年度的申报表中包含 SA109，则该豁免不会自动获得，须向 HMRC 提出申请。
两项豁免均不影响 Self Assessment（自行评税申报）：获得豁免的房东仍须提交年度申报表。在依赖任何一项豁免之前，请先与您的会计师确认其是否适用于您。
MTD 会取代 NRL（非居民房东计划）吗？
不会。NRL 制度照常运行：除非 HMRC 已批准您以 NRL1 表格申请按全额（gross）收取租金，您的出租代理仍必须从租金中按基本税率预扣税款并按季度上缴。MTD 改变的是您如何申报；NRL 决定的是税款如何在源头代扣。一位纳入 MTD 的非居民房东通常两者并行——先取得 NRL1 全额收取批准，再对同一笔收入进行数字化季度申报。我们的海外房东页面详细解释了 NRL 的运作机制，关于 NRL 计划的文章则涵盖了各类表格。
季度更新究竟要提交什么？
每个季度，您（或您代理所用的软件）向 HMRC 提交该期间租金收入与支出的汇总。这正是委托管理的房东的一个安静优势：一家每月对账租金的公司，本身就已经持有软件所需的交易记录。我们每月在整个管理组合中对账约 £291,560 的租金（截至 2026 年 6 月），通过 LettsPay 受 FCA 监管保护的客户资金账户处理——因此 MTD 更新所需的数字，在任何软件提出要求之前，就已逐项存在。
我现在应该做什么？
- 计算您本年度的英国物业总收入。 超过 £50,000——除非适用上述任一豁免，您现在就应已纳入 MTD；£30,000–£50,000——您的起始日期是 2027 年 4 月，请利用今年把账目数字化。
- 选择 HMRC 认可的 MTD 软件，或确认您的会计师通过认可软件申报。
- 如您是非居民，请先核对上述两项豁免，再就您的起始日期咨询专业意见。 居民身份规则与各级门槛的交叉影响，不是一段文字能够涵盖的。
我们不会假装自己是您的税务顾问——我们是您的出租管理方，而由出租代理提供的税务建议，其价值与其收费相当。关于 MTD 登记、SA109 居民身份补充页与中英双边税收协定（UK–China DTA）的减免事宜，我们会为客户引荐 YWC London LLP（特许公认会计师事务所；Susan Ren ACCA；提供普通话与粤语服务）。我们不收取任何转介费，因此您得到的建议属于他们的专业判断，而非我们的销售话术。
海外房东的结论
MTD 是一项行政要求，不是一个新税种——但忽视它的罚则是真实存在的，而应对方法并不复杂：数字化的账目、季度的节奏、一位通过认可软件申报的会计师。如果您的伦敦物业已由专业公司管理并每月对账，大部分工作其实已经完成。
联系中国事务部，了解我们如何为海外房东处理 NRL、月度对账单与 YWC 引荐——联系人 Hanna Yu，微信 HarveyWJames。
来源
- Use Making Tax Digital for Income Tax — gov.uk
- Check if you need to use Making Tax Digital for Income Tax — gov.uk
- Find out if you can get an exemption from Making Tax Digital for Income Tax — gov.uk（2026 年 5 月 28 日更新）
- The Income Tax (Digital Requirements) Regulations 2021 (SI 2021/1076)
- Making Tax Digital for landlords — NRLA
- HWJ 实时组合数据：/stats.json（截至 2026 年 6 月）
本文为一般信息，不构成税务建议。您的具体情况决定您的税务处理——请寻求受监管的专业意见。