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从中国持有并出租一套伦敦公寓：完整流程

24th July 2026
从中国持有并出租一套伦敦公寓：完整流程

简答： 您完全可以在从未踏进那套房子的情况下持有并出租一套伦敦公寓。有六件事必须到位：一个英国银行账户、一位在交房前就已委托好的管理代理、各项安全证书、一个按自治市与卧室数量定出的租金、HMRC 批准您以不扣税方式收取租金，以及一位能用您的语言回答您的、有名有姓的联系人。

本文按顺序走完整个流程，从交房前一年，到第一笔租金到账。它是为居住在英国境外的房东而写的。

交房之前，我应该安排好什么？

决定您第一年成败的大部分工作，都发生在您真正拥有这套房子之前。

在楼栋仍在建设期间，请把以下五件事准备好：

  1. 一个以您本人名义开立的英国银行账户，或一份关于租金应汇往何处的书面指示。租金可以汇往海外账户，但英国账户更简便、成本也更低。
  2. 尽早委托一位管理代理。 我们会代表您在交房时验收房产。如果我们是在租客本应入住的那一周才被委任，这件事就做不成了。
  3. 您的 HMRC 申请。 获准以不扣税方式收取租金需要时间。请在交房之前启动，而不是之后。详见下文税务部分。
  4. 建筑保险与物业费明细，向开发商或物业管理公司索取。
  5. 一个上线日期。 这是房东最常弄错的一项。

关于最后一点，我们自有的时机数据集——三年的伦敦 Rightmove 与 Zoopla 数据——给出了一条我们无一例外遵守的规则：在房产可入住日期前四周以上上线，会摧毁您在门户网站上的排位，而且您无法通过重新挂牌把它拿回来。 11 月交房的房子不应在 9 月上线。我们会把上线时间压住，直到四周窗口打开，并选择周一上午发布——我们的数据显示那是一周中最强的时段。

如果您的楼盘位于九榆树、金丝雀码头、皇家码头村、温布利公园或格林威治半岛，首次出租的决策属于另一门专门学问——详见新建公寓专家。

交房时，英国管理代理能做哪些我在远程做不到的事？

交房是照片帮不上忙的那一刻。 必须有人把每一个柜门都打开。

在交房环节，我们会做四件您在上海、北京或香港做不到的事：

  • 从开发商礼宾处领取钥匙、门禁卡、停车许可与垃圾房权限，并逐一清点。
  • 执行竣工整改清单。 新房都有缺陷：台面划痕、关不严的门、漏水的淋浴、从未接通的家电。依据您的建筑质保条款，这些通常属于开发商的责任，而不是应由您承担的维护成本。具体归属取决于您的质保与购房合同。我们会在质保期仍然有效期间，以照片记录缺陷并提交给开发商。
  • 核对水电燃气与市政税（council tax）已按正确的名义、自正确的日期起完成登记。
  • 认真拍摄这套房子——30 张以上照片、HDR 高动态成像、平面图、Giraffe 360 虚拟看房，以及一份点名实际家电型号（Neff、Siemens、AEG）的文字说明。

竣工整改与日常维护不是一回事。在本该索赔的时候自己掏钱，是新建公寓首次出租中最常见、也最可避免的一笔支出。

租客入住前，必须具备哪些证书？

下列每一项都是您作为房东的法定义务，而不是可选的服务升级。对于我们管理的房产，这些由我们安排、保管记录，并在每份证书到期前完成续期。

要求 时点 法律依据
每一件燃气器具及烟道的燃气安全记录 每 12 个月检查一次；新租客入住前须交付副本，现有租客须在检查后 28 天内收到 《1998 年燃气安全（安装与使用）条例》第 36 条
电气装置状况报告（EICR） 至少每 5 年一次；新租客入住前须交付副本，现有租客须在检查后 28 天内收到 《2020 年英格兰私人租赁部门电气安全标准条例》第 3 条
每层楼配备烟雾报警器；任何设有固定燃烧器具（燃气灶除外）的房间配备一氧化碳报警器；首日测试报警器 租期开始前及开始当日 《2015 年英格兰烟雾与一氧化碳报警器条例》（2022 年修订）第 4 条
向潜在租客免费提供能源效率证书（EPC） 自房产开始推广时起 《2012 年英格兰及威尔士建筑能效条例》第 6 条
EPC 等级须为 E 级或以上 租约订立前，并在整个出租期间持续满足 《2015 年英格兰及威尔士能源效率（私人租赁房产）条例》第 23 条
押金存入受认可的保管计划，并向租客提供法定告知信息 收到押金后 30 天内 《2004 年住房法》第 213 条
对每一位成年居住者进行租赁资格核查（Right to Rent） 入住前 《2014 年移民法》第 22 条
租约条款的书面声明 租约订立前 《2025 年租户权利法案》第 12 条，在《1988 年住房法》中新增第 16D(4) 条

新建公寓通常会附带一份来自开发商的全新 EPC，但不会附带一份以您名义出具的燃气安全记录，除非开发商另行提供，也不会附带 EICR。这两项请务必核对。

我应该如何定租金？为什么第一个数字现在更重要？

不要拿伦敦均值给您的房子定价。请对照您所在的自治市与卧室数量定价。

英国国家统计局于 2026 年 7 月 22 日发布了 2026 年 6 月的私人租金均值。伦敦均值为每月 £2,302，同比上涨 2.2%——为英格兰九大区域中最低的年度租金涨幅。

区域（2026 年 6 月） 均值 一居室 两居室 三居室
伦敦（全部） £2,302 £1,740 £2,205 £2,607
Tower Hamlets £2,429 £1,972 £2,394 £2,721
Newham（纽汉） £1,928 £1,630 £1,993 £2,209
Greenwich £1,967 £1,541 £1,906 £2,210
Brent £2,010 £1,575 £1,932 £2,266

以 ONS 均值计，纽汉的一套两居室与 Tower Hamlets 的一套两居室每月相差 £401。伦敦那个数字，对这两者几乎什么都没说明。

自 2026 年 5 月 1 日《2025 年租户权利法案》(Renters' Rights Act 2025) 的主要改革开始适用以来，第一个数字所承载的分量比以往更重。有三项变化与您直接相关：

  • 标示的租金是上限。 房东或代理必须在广告中载明一个具体的拟定租金，且不得邀请、鼓励或接受高于该金额的报价——《2025 年租户权利法案》第 56 条。您无法以低价开局、再让竞争把价格抬上去。
  • 加租每年一次，且只有一条途径——依《1988 年住房法》(Housing Act 1988，经《2025 年租户权利法案》第 6 条修订) 发出的第 13 条通知，须至少提前两个月，且距上一次加租生效不得少于 52 周。租约中的加租条款不生效力。除第 13 条通知外，租金仅可通过裁判所裁定或您与租客之间新的书面协议而变动。
  • 租客可将该加租提交一级裁判所（First-tier Tribunal）复核（《2025 年租户权利法案》第 7 条）。裁判所不得裁定高于您所提出金额的租金，它只能确认您的数字，或裁定一个更低的公开市场租金。

因此，一个过于乐观的挂牌价，不再是一个日后可以修正的起始位置。它意味着数周的空置，随后是一个比当初正确定价还要低的成交租金。

我们不会就一套您无法亲自前来查看的房产，说您想听的话。 给您报一个高数字、拿下委托、然后让房子空置四周再告诉您实情——这很容易做到。我们会把自治市证据、可比房源以及我们真正相信它能租出去的那个数字交给您，包括当那个数字低于您期望的时候。

我的租金会被扣多少英国税？我能拿到全额吗？

如果您的惯常居所在英国境外，则适用非居民房东计划（Non-resident Landlords Scheme）。HMRC 将离开英国六个月或以上视为满足该标准。请注意，这与英国税务居民身份的判定标准并不相同。

在该计划下，您的英国租金收入在扣除可抵扣支出后，须由您的英国租赁代理按基本税率代扣所得税；若无英国租赁代理，且周租金超过 £100，则由租客代扣（HMRC《房产收入手册》PIM4810）。2026/27 纳税年度的基本税率为 20%。该义务落在收取租金的代理身上，对于我们管理的房产，由我们承担。

具体机制，按顺序如下：

步骤 表格 时点
申请以不扣税方式收取租金 NRL1（个人） 尽可能在交房前
代理向 HMRC 申报所代扣税款 NRLQ，按季度 每季度（6 月 30 日、9 月 30 日、12 月 31 日、3 月 31 日）结束后 30 天内
代理的年度信息申报 NRLY 不迟于 7 月 5 日
向您出具的税务负担证明 NRL6 每年一次，由您的代理提供
您本人的英国纳税申报 Self Assessment 仍然必须提交——获准全额收取租金改变的是扣缴方式，而非纳税义务本身

最后一行是最常被误解的一点。NRL1 获批改变的是您"何时"缴税，而不是"是否"缴税。 您仍须在英国的自我评估纳税申报（Self Assessment）中申报该租金收入，已代扣的税款可用于抵减您的应纳税额。

关于该计划的更多细节，见我们的非居民房东计划指南与海外房东页面。

关于中英双重征税协定，我们不提供建议，我们只做引荐。 您是否可以享受相关减免，以及它与您在中国已缴税款如何衔接，属于同时熟悉两套税制的执业会计师的专业范畴。我们会将客户引荐至位于伦敦中国城的特许公认会计师事务所 YWC London LLP——任珊（Susan Ren）ACCA，中英双语，业务涵盖非居民房东计划、Self Assessment 与数字化税务（MTD）。我们不收取任何引荐费。 您所获得的建议，不会被我们从中赚取的任何东西所左右。

隔着七小时时差，我如何收款并掌握情况？

英国夏令时期间，伦敦比中国内地晚七小时，冬季晚八小时。海外持有房产出问题，通常就出在这个时差里：北京上午九点提出的问题，抵达伦敦时办公室尚未开门，而答复送到您手上时，您已经睡下了。

有三样东西把这个缺口补上。

客户资金的规范保管。 租金通过 LettsPay 收取并对账，客户资金存放于受金融行为监管局（FCA）监管的客户账户中，并通过 Propertymark 获得客户资金保护（CMP）。您会收到月度对账单，并就非居民房东计划取得年度 NRL6 证明。

一位有名有姓的联系人，而不是一个排队系统。 中国事务组由 Hanna Yu 负责，微信：HarveyWJames。团队中有普通话与粤语使用者，我们的房东页面同时提供中文与英文版本。截至 2026 年 6 月，我们为约 93 位房东管理着约 117 套房产，覆盖约 35 个伦敦邮编区、9 个国家，其中约 55 位房东并不居住在英国。

一位在伦敦时间凌晨三点也会回答的助理。 "James"是我们的 AI 助理，可通过在线聊天、语音与 WhatsApp 使用，支持英语、普通话与粤语，全天候在线。James 以我们的实时系统为依据：它无法引用任何未被实际记录在系统中的租金、日期或看房时间。 如果它不知道，它会直说，并转交给真人。一个为了显得有用而猜测的助理，比没有助理更糟，因此我们把 James 设计成不可能这样做。

关于从英国境外委托我们的具体流程——身份核查、文件签署与钥匙交接——请见从海外出租伦敦公寓与我们的物业管理服务。

欢迎联系中国事务组。 请告诉我们项目名称、交房日期与卧室数量。我们会带着自治市证据、针对您这套房子的证书清单，以及一个我们愿意为之负责的上线日期回复您。联系 Hanna Yu，微信 HarveyWJames，邮箱 info@harveywjames.com，或致电 +44 20 3865 1500。

Harvey W James Ltd——伦敦租赁数据分析师与新建公寓专家。于英格兰注册，公司编号 11169043。1st Floor, 415 High Street, London E15 4QZ。Propertymark/ARLA 会员；Property Redress Scheme 编号 PRS010914。

资料来源

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