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非居民房东计划（NRL）：伦敦出租房产的海外房东需要知道什么

1st July 2026
非居民房东计划（NRL）：伦敦出租房产的海外房东需要知道什么

简短的答案： 如果您身在海外、并出租一处伦敦房产，那么非居民房东计划（Non-Resident Landlord Scheme，NRL）就适用于您。您的出租代理必须在把租金付给您之前，先按基本税率（basic rate，即 20%）从中预扣税款，除非 HMRC 批准您按全额（gross）收取。您需以 NRL1i 表格申请全额收取，并且仍须在英国的自行评税申报（Self Assessment）中申报这笔收入。

截至 2026 年 6 月，我们为约 55 位非英国居民房东管理伦敦出租房产，遍及九个国家和地区，因此我们每个季度都在实际操作这套计划。以下说明它如何运作，以及您需要做什么。

什么是非居民房东计划？

非居民房东计划，是 HMRC 就"惯常居所在英国境外的房东"的租金收入征收英国税款的方式。它把义务落在付租金的人身上——您的出租代理，或者在没有代理时直接落在租客身上——要求其在钱到您手中之前先预扣税款。

只要您的惯常居所在英国境外，您就算作非居民房东。无论租金多少，出租代理都必须执行这套计划——官方指引明确表示，"即使每周租金为 £100 或更低"也同样适用（gov.uk）。在代理这一层，并不存在"小额房东豁免"。

我人在海外，伦敦租金收入要交英国税吗？

要。HMRC 对此说得很直接："即使您不是英国居民，通常也须就您的英国收入纳税"，而租金收入正在此列（gov.uk）。

征税针对的是您的租金净利润，而非租金总额。您的代理在计算预扣税款时，会拿租金减去他们代您支付的开支，再对余额适用基本税率（gov.uk）。预扣的这 20% 并非最终税款——它是就您实际应纳税额的一笔预缴，最终通过自行评税申报（Self Assessment）结清。

我如何让租金按全额收取（不被预扣 20%）？

您需向 HMRC 申请批准，以不扣税的方式收取租金。对于个人房东，所用表格是 NRL1i（gov.uk）；公司与受托人则使用同一系列中的不同表格。

获批并不使您免于纳税。它意味着 HMRC 信任您自行通过自行评税申报来结算税款，而不再在源头预扣。当您的税务事项处于最新状态、或您预计不会欠缴英国税时，HMRC 会予以批准。一经批准，HMRC 会直接致函您的代理，代理便向您支付全额租金；在那封信到达之前，代理在法律上必须继续预扣。

对大多数海外房东而言，按全额收取是明智的路径——它让您的现金流保持完整，并把税务挪到年度申报中处理，届时开支与税项减免都能得到妥善核算。我们会向每一位新接洽的非居民房东提示 NRL1i，并由我们的税务合作伙伴在入职时代为填写。

在 NRL 计划下，我的出租代理必须做什么？

要做的相当多，值得您了解，以便核查您的代理是否合规——代理对本应预扣的税款，须对 HMRC 承担个人责任。以下是每年与每季度的运作机制：

义务 表格 期限
向 HMRC 注册以执行该计划 NRL4 执行之前
从租金净额中预扣税款（除非 HMRC 批准全额） — 每次支付租金时，按基本税率（20%）预扣
将预扣税款缴给 HMRC NRLQ（季度申报表） 每季度结束后 30 天内：6 月 30 日、9 月 30 日、12 月 31 日、3 月 31 日
向 HMRC 提交年度信息申报表 NRLY 不迟于 7 月 5 日
向房东出具已扣税款证明 NRL6 不迟于 7 月 5 日

来源：gov.uk 及 NRLY 年度信息申报表。

NRL6 证明对您尤为重要：它是您已缴税款的凭证，您需把上面的数字附在您的自行评税申报表中。如果您现在的代理开不出 NRL6，那对您的报税就是个麻烦。我们会在 7 月 5 日的期限之前，向每一位非居民客户出具该证明，而我们的物业管理服务，把它视为一个固定的日历事项，而不是需要您去催的东西。

我还需要提交自行评税申报表吗？

在几乎所有情形下，都需要。HMRC 的规定很明白："除非 HMRC 另行通知，您都需在自行评税申报表中申报您的租金收入"（gov.uk）。出租英国房产，本身即会触发申报义务（gov.uk）。

一个实务上的小麻烦：非居民房东无法使用 HMRC 自家的在线自行评税服务。您需以纸质方式、通过商业软件、或通过会计师来申报（gov.uk）——对大多数海外房东来说，走会计师这条路最省心。

中英双重征税协定又是怎么回事？

如果您是中国税务居民、又出租一处伦敦房产，那么两个国家都对这笔收入有征税权——英国，因为房产在这里；中国，因为那是您的居住地。中英双重征税协定（UK–China Double Taxation Agreement）的存在，正是为了防止同一笔收入被完整征税两次，通常的做法是在一国就另一国已缴的税款给予抵免。

这恰恰是我们不会自行作答的那类跨境问题。我们不会充当您的税务顾问，不会为您的具体情形解释这份协定，也不会因为把您引荐给能作答的人而收取任何转介费。关于协定减免、这套计划、自行评税申报以及数字化税务申报（Making Tax Digital，MTD），我们会把海外房东引荐给 YWC London LLP（位于唐人街的特许公认会计师事务所；由 Susan Ren ACCA 领衔，团队精通中英双语）。您直接委托并支付给他们。我们的工作是房产；他们的工作是您的税务状况。

与中国事务部联系

如果您从海外拥有、或正在购置一处伦敦出租房产，我们的海外房东服务与中国事务部正是为此而设。中国事务部以普通话和粤语提供服务，配有完整的简体中文网站（/zh），我们的"James"助手全天候作答——请联系 Hanna Yu（微信：HarveyWJames）。计划由我们操办；税务由 YWC 负责。

预约一次出租估价，我们会从第一天起就把整件事正确地安排好。我们的管理费为 10% 全包（含增值税），仅在租客实际支付租金的月份收取，不另收出租费或续约费（详见您有收入，我们才有收入）——详见房东服务页面上我们的对比。

Harvey W James Ltd（公司注册号 11169043），1st Floor 415 High Street, London E15 4QZ。+44 20 3865 1500，info@harveywjames.com。我们是伦敦租赁分析师与管理代理，不是税务顾问；上文的税务内容为取自 HMRC 指引的一般信息，不构成针对您个人情形的建议。就此，请咨询一位特许会计师。

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