出售或搬回自住：《2025 年租户权利法案》之后的 Ground 1 与 Ground 1A
简短的答案： Ground 1（第 1 号法定理由）用于收回已出租的房产，供您本人或近亲属居住；Ground 1A（第 1A 号法定理由）用于收回房产以便出售。两者都是强制性理由，都需要四个月的通知期，且在租赁的第一年内都无法奏效。援引其中任何一条，除范围有限的例外情形外，您在至少 16 个月内都不能将该房产重新出租，也不能为出租而推广。
每一条理由的摘要，都在我们的 Section 8 收回房产理由页面和 8 月那篇关于 Section 8 的文章里。本文只深入探讨 Ground 1 与 Ground 1A，所援引的每一条条文均按 2026 年 10 月 30 日的时点文本在 legislation.gov.uk 上查阅。
房东何时可以用 Ground 1 搬回自住？
Ground 1 载于《1988 年住房法》（Housing Act 1988）的 Schedule 2（附表 2），经《2025 年租户权利法案》（Renters' Rights Act 2025）Schedule 1 第 2 段替换。它适用于您需要该房产作为以下人员唯一或主要住所的情形：
- 您本人；
- 您的配偶或 civil partner（民事伴侣），或与您以夫妻或民事伴侣的关系共同生活的人；
- 您的父母、（外）祖父母、兄弟姐妹、子女或（外）孙子女；
- 您的配偶、civil partner 或伴侣的子女或（外）孙子女。
若有多名共同房东，这一需要涉及其中任何一位即可。第二居所或偶尔落脚之处，不符合条件。
旧版 Ground 1 要求在租赁开始时作出书面告知，并且要求以下两者之一：房东此前曾在该房产居住，或房东购入时该房产并非已在出租。新的条文既不要求书面告知，也不要求满足上述两者之一，因此从未在这套公寓住过的投资者也可以使用它。
房东何时可以用 Ground 1A 出售？
Ground 1A（由 2025 年法案 Schedule 1 第 3 段新增）适用于：您有意出售您的永久产权（freehold）或租赁产权（leasehold）权益，或授予期限超过 21 年、且不能以通知提前终止的租赁权。有两项排除情形与私人房东相关：
- 2026 年 5 月 1 日之前的「终身」租约。 SI 2026/421 第 5 条规定：在 2026 年 5 月 1 日之前订立、且紧接该日之前并非短期租赁（shorthold）的保障性租约，不适用 Ground 1A。普通的保障性短期租赁不受影响。
- 《1977 年租金法》（Rent Act 1977）下的继承租约。 依该法 Schedule 1 通过继承而产生的租赁，不适用该理由。
只有当您想要房产腾空时，才需要用到 Ground 1A。租客在住的情况下出售公寓，完全不涉及任何收回房产理由。
12 个月的保护期（protected period）究竟如何运作？
两条理由都要求「当前租赁在相关日期之前至少 1 年开始」。就这两条理由而言，相关日期是指 Section 8（第 8 条，基于法定理由收回房产）通知中载明的、可以启动诉讼程序的最早日期（Schedule 2 第 12 段），而该日与租赁的第一天均计算在内。
因此，判断标准是通知所载的日期，而不是您送达通知的那一天。GOV.UK（英国政府官网）说得很直白：您可以在头 12 个月内送达通知，但通知不得在这 12 个月结束之前届满。若在租赁满四个月时送达，通知就必须持续八个月。
在 2026 年 5 月 1 日之前开始的租赁，大多数在当日直接延续为保障性滚动租约（2025 年法案第 146 条），因此许多早已远超一年。若同一租客与您先后签过不止一份协议，请在为通知定日期之前，就哪一份才是「当前租赁」征询专业意见。
每条理由各需要多长的通知期？
四个月，自送达之日起计，依据 Section 8(4AA) 中的表格。一份通知援引多条理由的，适用其中最长的通知期（Ground 7A 与 Ground 14 另有专门规则）。诉讼程序必须在送达后 12 个月内启动（Section 8(3)(c)）。
两条理由都是强制性理由。法院认定理由成立的，Section 7(3) 规定其应当作出收回房产令，而 Section 9(6) 则取消了法院延期或中止的一般权力。
用过 Ground 1 或 1A 之后，是什么阻止您重新出租？
这是大多数房东忽略的部分。房东或代理一旦援引 Ground 1 或 1A，《1988 年住房法》Section 16E(2) 及 (3)（由 2025 年法案第 13 条新增）即在「受限期」（restricted period）内适用：
- 房东不得以 21 年或以下期限的租约出租该房产，也不得有偿授予使用许可；
- 房东及任何代其行事的人，均不得为上述任一目的推广该房产，也不得授权他人这样做。
依据 Section 16M(4)，该期间自通知送达时开始，到从通知所载最早诉讼日期起计的 12 个月的最后一天结束。也就是至少 16 个月。无论租客是否搬离，该期间照常计算（Section 16E(4)）；只有在法院依另一条理由作出收回房产令时，才会提前结束（Section 16M(7)）。
| Ground 1（搬入自住） | Ground 1A（出售） | |
|---|---|---|
| 适用情形 | 您本人或所列近亲属之一，作为其唯一或主要住所 | 出售您的永久产权或租赁产权，或授予期限超过 21 年的租赁权 |
| 租赁存续时间 | 截至通知所载日期至少 1 年 | 截至通知所载日期至少 1 年 |
| 通知期 | 4 个月 | 4 个月 |
| 排除的租赁 | 普通私人出租无排除情形 | 2026 年 5 月 1 日前订立的非短期保障性租约；《1977 年租金法》下的继承租约 |
| 重新出租禁令 | 自通知送达起，至通知所载日期起 12 个月结束 | 同左 |
| 主要例外（s.16F） | 您本人或所列亲属之一居住于此 | 在交易完成之前，向买方或将取得超过 21 年租赁权的人授予使用许可 |
共有产权（shared ownership）持有人另有一项例外（Section 16F(3) 至 (5)），其前提是事先作出一份书面声明；对于 2026 年 5 月 1 日仍在存续的租赁，作出该声明的窗口期在一个月后即已关闭（SI 2026/421 第 9 条）。
违反该禁令构成犯罪（Section 16J(2)）。地方议会可以不予起诉，改为处以最高 £40,000 的罚款（Section 16K）；并且依据《2016 年住房与规划法》（Housing and Planning Act 2016）第 40 条，这属于可据以作出租金返还令（rent repayment order）的犯罪。援引一条您并不合理相信能够成功的理由，是另一项单独的违规（Section 16E(1)(e)）。
送达通知之前，您应当备好哪些证据？
法律条文并未列出任何文件；但法院必须确信该需要或该意图确实存在。在送达之前，我们希望档案中备有：
- Ground 1： 谁要搬入、与您关系的证明，以及为何这将成为其唯一或主要住所。
- Ground 1A： 书面的出售计划，例如对销售代理的委托，或一份出售估价。
- 两者： 租赁开始日期，以及押金已受保护的证明。GOV.UK 确认，押金未受保护的，法院不得作出收回房产令。
私人租赁行业数据库（Private Rented Sector Database）会影响 Ground 1 或 1A 吗？
会的，待其生效之后。2025 年法案第 90 条新增 Section 7(5ZC)：房东违反数据库义务期间，不得作出收回房产令，Ground 7A 或 14 除外。截至 2026 年 10 月 30 日，该条尚未生效；见我们的 PRS 数据库文章。
对于一套您日后可能出售的新建公寓，这意味着什么？
规划第一次出租时，就把退出也规划好。空房出售需要：截至通知所载日期已存续至少一年的租赁、四个月的通知期，以及一个真实的出售计划。若出售告吹，这套公寓在受限期结束之前无法重返出租市场。
在 Ground 1 或 1A 的受限期进行期间，我们不会为出租而推广公寓，即使被要求也不会：这项禁令既约束房东，也约束代理。对于我们管理的房源，我们按房东的指示准备并送达 Section 8 通知，并先核对日期与理由。关于欠租，见我们的 Ground 8 指南。
《1988 年住房法》仍在继续修订之中。在您送达任何文书之前，请先在 legislation.gov.uk 上核对当时的现行条文。
资料来源
- Housing Act 1988, Schedule 2 (Grounds 1 and 1A; paragraph 12 "relevant date"), as at 30 October 2026 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/schedule/2/2026-10-30
- Housing Act 1988, section 8 (s.8(3)(c), (4AA) table), as at 30 October 2026 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/8/2026-10-30
- Housing Act 1988, sections 7(3) and 9(6), as at 30 October 2026 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/7/2026-10-30 and https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/9/2026-10-30
- Housing Act 1988, sections 16E, 16F, 16G, 16I, 16J, 16K and 16M, as at 30 October 2026 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/16E/2026-10-30 (and /16F, /16G, /16I, /16J, /16K, /16M)
- Housing and Planning Act 2016, section 40 (rent repayment order offences), as at 30 October 2026 — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2016/22/section/40/2026-10-30
- Renters' Rights Act 2025, section 90 (inserting HA 1988 s.7(5ZC)) and section 146 (existing tenancies) — https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/26/section/90/2026-10-30 and https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/26/section/146/2026-10-30
- Renters' Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026, SI 2026/421, regulations 2, 5 and 9 — https://www.legislation.gov.uk/uksi/2026/421
- Grounds for possession: guidance for landlords and letting agents, GOV.UK (last updated 1 May 2026) — https://www.gov.uk/government/publications/grounds-for-possession-guidance-for-landlords-and-letting-agents/grounds-for-possession-guidance-for-landlords-and-letting-agents
- Enforcement measures for landlords: Renters' Rights Act 2025, GOV.UK (last updated 1 May 2026) — https://www.gov.uk/guidance/enforcement-measures-for-landlords-renters-rights-act-2025
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