英国租房担保人：2026 年国际学生伦敦指南
简短的答案：伦敦大多数房东都会要求国际学生提供一位英国境内的担保人。没有的话，2026/27 学年有三条路可走：您所在大学自设的计划（UCL、LSE 和 Imperial，£50–£72）、付费担保人服务（从每月约 £40 到一个月租金不等），或者一位不要求担保人也愿意接受您的房东。一次性预付一年租金已不再是一条路：自 2026 年 5 月 1 日起，保障性租约不得要求预付首期租金以外的租金，依据是《1988 年住房法》（Housing Act 1988）第 4B 条。
本指南首次发布于 2026 年 5 月 25 日，并于 2026 年 9 月 13 日按 2026/27 学年的计划条款和当日公布的价格重写。完整的十三家服务商对比在我们的担保人服务页面上；各服务商的细节在所链接的专文中。本文是决策路径。
国际学生在伦敦租房，需要英国境内的担保人吗？
没有哪条法律规定租客必须有担保人。房东之所以要求担保人，是因为可负担性审查——通常要求收入达到租金的两倍半到三倍，并且要有英国境内的证明——对一位既没有英国收入、也没有英国信用记录的申请人无法完成。担保人是房东让数字说得通的办法。是否需要担保人、需要哪一种，是房东自己的政策，因此每套房都不一样。
法律真正有规定的，是担保产品。房东或租赁代理不得要求您与第三方签订服务或保险合同作为租约的条件，依据是《2019 年租客收费法》（Tenant Fees Act 2019）第 1(3) 条（针对房东）和第 2(3) 条（针对代理）。他们可以提供一款付费担保产品，作为另一项要求（例如一位英国个人担保人）的替代选项，这是允许的（第 1(7) 条）。所以结论是：房东可以要求一位合适的担保人；房东不能指定您必须向哪家公司购买。
为了绕过没有担保人这个问题，还有两件事您不能做。您不能出价高于挂牌租金：房东必须标明一个确定的租金，且不得邀请或接受高于该租金的出价，依据是《2025 年租户权利法案》（Renters' Rights Act 2025）第 56(2)–(3) 条。您也不能提出一次性预付一年租金——这就是下一个问题。
我可以不找担保人，改为一次性预付六个月或十二个月的租金吗？
不可以——对于 2026 年 5 月 1 日或之后签订的租约不可以。保障性租约中凡要求预付租金的条款，在该范围内均属无效；唯一的例外是起始租金，即首期租金，可以在签约与租约开始当日之间要求支付（《1988 年住房法》第 4B(1)–(2) 条，由《2025 年租户权利法案》第 8 条新增）。租金期本身不得超过一个月（第 4A(3) 条），因此「首期租金」最多只能是一个月的租金。在租赁合同签署之前要求支付的租金，属于禁止收取的款项（《2019 年租客收费法》附表 1 第 1(1A) 段，由 RRA 2025 第 9 条新增）。
这堵死了 2026 年之前几乎每个国际学生都在用的那条路。过去，一套每月 £2,400 的公寓，可以在拿到钥匙之前付清 £28,800 来锁定；一位无法完成可负担性审查的房东，没有理由拒绝现金。这个杠杆没有了，随之消失的，还有许多房东当初愿意接受海外申请人的理由。这就是为什么担保人问题现在决定了您能否租到这套房。
入住前可以合法向您收取的款项：
| 款项 | 上限 | 法律依据 |
|---|---|---|
| 预付款（holding deposit，租前为预留房源支付的款项，上限为一周租金；与租赁押金不同） | 一周租金（年租金 ÷ 52） | TFA 2019 附表 1 第 3(3) 段 |
| 首期租金 | 最多一个月，在签约与租约开始日之间支付 | HA 1988 第 4A(3) 条、第 4B(2)(c) 条 |
| 租赁押金 | 年租金低于 £50,000 时为五周租金；年租金 £50,000 及以上时为六周租金 | TFA 2019 附表 1 第 2(3) 段 |
| 担保费 | 由您选择的服务商定价——付给服务商，且仅在您选择了这条路时才需支付 | TFA 2019 第 1(3) 条、第 1(7) 条 |
有些大学的页面仍在说，房东会要求没有担保人的学生预付最多六个月的租金作为后备方案。对保障性租约而言，这个后备方案已经不存在了。我们的预付款专文有一个针对上表前两行的计算器。
国际学生怎样找到英国担保人？
有三条路，尝试的顺序就是费用从低到高的顺序。第一，您所在大学自设的租金担保计划，前提是大学设有这项计划且您的租金在上限之内：费用为 £50–£72。第二，付费担保人服务，费用在每月约 £40 到一个月租金之间。第三，一位身在英国的亲友签字担任担保人，这不花钱，但需要有人愿意，并且能通过房东对担保人的审查。
关于第三条路，2026 年 5 月 1 日以来有一处变化值得了解。个人在该日或之后作出的担保，对租客身故之后到期的租金无效；在联名租约中，家庭成员担保人在其所担保的那位家人身故时即获解除（《1988 年住房法》第 16N 条，由 RRA 2025 第 19 条新增；第 16P(1) 条规定无论担保是否为书面形式均适用）。这只适用于个人，因此担保公司不在其内。它并不限制租客在世期间担保人应承担的责任。
居住在英国境外的个人担保人很少被接受，因为房东实际上无法向其追偿。大学计划和付费服务填补的正是这个空缺。
伦敦哪些大学设有租金担保计划，费用多少？
伦敦的大型院校中有三所为本校学生担任担保人；另有一所很多人搜索的院校则没有。下表条款为 2026 年 9 月 12–13 日公布的内容，每个学年都会变动——在依赖任何数字之前，请先确认当前页面。
| 大学 | 租金上限 | 费用 | 适用对象 | 期限与范围 |
|---|---|---|---|---|
| UCL（伦敦大学学院） | 每位 UCL 学生每周 £350 或每月 £1,517 | £50, 仅在获批后支付 | 海外及欧盟全日制学生（英国学生仅限特殊情况）；已注册、不欠 UCL 款项、有支付租金的资金证明、在学生宿舍无不良记录或有房东推荐信 | 2026 年 5 月 1 日或之后开始的租约，担保最长 12 个月；仅担保租金，且即使在合租租约中也只针对一名具名学生 |
| LSE（伦敦政治经济学院） | 每位 LSE 学生每月 £1,000 | £50 行政费，获批后支付 | 非英国居民的在读非首年全日制学生及博士生（新入学的一年级学生不符合条件）；有寄养经历或与家庭疏离的学生可作例外 | 房源须来自 Student Pad 或 ULHS（University of London Housing Services，伦敦大学住房服务处）数据库；合同期一年或以内；LSE 仅担保租金，不在租约上签字 |
| Imperial（帝国理工学院） | 每位具名学生所承担的份额，每周 £315（每月 £1,365） | £72（含增值税），一次性 | 在读非首年本科生及博士生；授课型研究生和一年级学生不符合条件 | 自租约开始起 12 个月；仅担保租金；学院赔付后，该款项成为学生账户上的欠款 |
| King's（伦敦国王学院） | — | — | — | King's 没有自己的担保计划。其学生服务文章指向 ULHS 与 Housing Hand 的合作费率及其他私营服务商，并说明学校不为任何公司背书 |
UCL 的页面在 9 月 13 日挂出通知：申请量大，回复比平时慢，所以一旦有了房源就立即申请，不要等到谈妥入住日期之后。各计划的细节，包括所需文件和条款与条件，见我们的 UCL、LSE 和 Imperial 专文。
大多数申请人都卡在上限上。在 1 区或 2 区，一套开间公寓或合租公寓中的一间卧室，每人每月的租金通常都超过 £1,517；而授课型硕士生则被完全排除在 LSE 和 Imperial 的计划之外。如果您的租金在上限之内且符合条件，大学计划就是正确答案，价格上没有任何其他选择能接近。
国际学生使用英国担保人服务要花多少钱？
从最低租金档每月约 £40，到一次付清一个月租金——范围之所以这么宽，是因为四款主要产品按四种不同的基准计价。下面是各家公布的条款，并注明核查日期。我们自己的 Housing Hand 专文和费用对比逐项作了拆解。
| 服务商 | 您需支付 | 计费基准 | 注意事项 |
|---|---|---|---|
| Housing Hand（学生费率） | 最低档每月 £40 起；月租 £1,701–£1,900 时，每月 £176、共 12 个月，或一次性预付 £2,006，另加 £20 入门费（onboarding fee） | 按您在月租金中承担的份额分档计费 | 即使租期更短也须付满十二期；必须有一位共同签署人（通常是家人，可在世界任何地方），并对偿还 Housing Hand 负连带责任；续期 £20。2026 年 9 月 12 日核查 |
| Housing Hand，按 University of London Housing Services（ULHS）合作费率 | 年度租赁合同金额的 5% 一次性预付，或分十二期支付 5.5%，最低 £295 | 按年度金额的百分比计，面向已加入 ULHS 院校的学生 | ULHS 对计费基数只说了「您的年度租赁合同」，未作进一步定义；担保期 6–12 个月，租期更长时续期。2026 年 8 月 17 日核查 |
| Goodlord Guarantor | 一笔付款，金额等于一个月租金 | 按每份租约计，覆盖协议上的所有租客，最长三年 | 通过租赁代理的 Goodlord 租客资信审查提供，不能自行申请。Goodlord 的公开页面未公布租金上限；在我们自己的 Goodlord 平台上，上限为学生租约每月 £5,000、专业人士每月 £8,000，且全体租客均为学生时不做劳动收入审查（2026 年 8 月 10 日重新核实）。2026 年 9 月 13 日查阅 |
| RentGuarantor | 相当于 3–4 周租金，最低 £249, 另加 £20 申请费 | 按您将支付的租金计算 | 前三年每年需再次支付。2026 年 8 月 17 日核查 |
| flatfair Tenant Guarantor | 4–6 周租金，视租客资信审查结果和风险等级而定 | 联名租约下仅按您承担的租金比例计算 | 由代理提供，不能自行申请；含续期在内最长三年，每次续期需再付一笔费用；若租约尚未开始，可在 14 天内取消。2026 年 9 月 13 日查阅 |
| Guarantor+（Zero Deposit） | 未公开 | — | 面向代理和房东销售；未公开租客价格，因此无法比较。2026 年 8 月 17 日核查 |
哪款产品最便宜，取决于租金、您是否为学生，以及您会住几年。这就是下一个问题。
每月 £1,800 的房间，大学计划和付费服务哪个更便宜？
每月 £1,800 时，伦敦没有任何大学计划适用——租金高于 UCL 的 £1,517 上限、LSE 的 £1,000 和 Imperial 的 £1,365——所以答案只能是某一家付费服务：住一年的话，RentGuarantor 最便宜，Goodlord 次之，Housing Hand 的公开档位价格最贵，flatfair 则视其风险等级落在其间。下表数字是我们按各服务商公布的计费基准算出的（年租金 £21,600；一周租金 £415）。
| 途径 | 第一年 | 两年 | 计费基准 |
|---|---|---|---|
| RentGuarantor | £1,266 – £1,682 | £2,532 – £3,363 | 3–4 周租金另加 £20, 每年支付 |
| Goodlord Guarantor | £1,800 | £1,800 | 一个月租金，一次付清，最长覆盖三年 |
| flatfair Tenant Guarantor | £1,662 – £2,492 | £3,323 – £4,985 | 4–6 周租金，续期需再付一笔费用 |
| Housing Hand（学生档 £1,701–£1,900） | £2,026 – £2,132 | £4,052 – £4,264 | 一次性预付 £2,006 或 £176 × 12，另加 £20 入门费；续期按新申请计价，另加 £20 |
| ULHS 合作费率（若您符合条件） | £1,080 – £1,188 | £2,160 – £2,376 | 年度金额的 5% 或 5.5%，前提是计费基数为年租金——请向 ULHS 确认 |
现在只改一个数字。每月 £1,400 时，UCL 学生付给 UCL 的是 £50。同一名学生若用 Housing Hand 的 £1,301–£1,500 档，需一次性预付 £1,568，或每月 £138、连付十二个月，另加 £20。大学计划不是便宜一点，而是差了一个数量级。每一次，都先查上限。
有两点表格里看不出来。Goodlord 的一笔付款覆盖整份租约和租约上的每一位租客；Housing Hand 和 flatfair 只按您的份额计价和承保——在合租公寓里这很要紧，因为租赁合同让每位租客都对全部租金负责。另外，Goodlord 对学生和专业人士的价格相同，而 Housing Hand 同一档位的专业人士费率是每月 £240 或一次性预付 £2,736——所以在租期中途毕业的学生，应当细读续期条款。
从海外付款的家长，汇款前应核对什么？
五件事，按顺序。第一，收款人是谁：担保费付给担保公司，绝不会付给房东或租赁代理；它与预付款、首月租金和租赁押金是分开的。要清楚每一笔款项打到哪个账户。
第二，签的是什么。在 Goodlord、RentGuarantor 和 flatfair 下，家人什么都不用签；由公司替代个人担保人。在 Housing Hand 下，一位共同签署人——通常是家长——要签署 Housing Hand 的合同，并对 Housing Hand 代学生支付的任何租金负连带偿还责任。这是实实在在的责任，不是走形式。
第三，担保期限与租期的对照。现在所有保障性租约都是滚动租约（《1988 年住房法》第 4A(1) 条），学生提前两个月通知即可结束租约，房东书面同意的话还可以更短，依据是《1977 年防止非法驱逐法》（Protection from Eviction Act 1977）第 5(1ZA) 条。按十二期计价的产品，即使学生九个月后就搬走，仍要收满十二期；一笔付款覆盖三年的产品，学生住得越久越划算。
第四，入住前的退款规则。若房东在租约开始前拒绝该产品，好几家服务商会全额退款；租约开始后，几乎没有一家会退。在支付任何不可退还的费用之前，先拿到房东或代理对指定服务商的书面接受。为一家随后被房东拒绝的服务商付了 £2,000 的费用，是这个市场里最常见的一笔冤枉钱。
第五，债务不会消失。担保公司先向房东赔付，随后再向学生追偿；在 Imperial 的计划下，学院赔付后的款项会成为学生账户上的欠款。在依赖这份担保之前，先读清追偿条款。
申请担保需要哪些文件？
护照或身份证；若您持有数字移民身份，则需 Right to Rent（合法租房资格核查）分享码（share code）；大学录取通知书或 CAS，以及发放后的学生证；近期银行对账单；奖学金或资助函（如有）；若由家人付款，则需家庭出资证明；以及您所申请租约的完整房产和租金信息。Housing Hand 还需要共同签署人的信息和身份证件。UCL 要求提供足以覆盖整个租期租金的资金证明。
在填写任何表格之前，先把这些整理成 PDF。九月里租客资信审查走得最快的申请人，都是带着已经备齐的文件来的。
如果房东拒绝我的担保人服务怎么办？
在支付任何其他费用之前，先以书面形式问清原因。房东可以拒绝某个特定产品——法律禁止的是他们要求您使用某个产品，而不是拒绝某个产品——所以实际的规则是：先谈妥服务商，再付款。如果这套房是通过使用 Goodlord 租客资信审查的代理出租的，Goodlord Guarantor 通常是无需讨论就会被接受的产品，因为它就在同一套租客资信审查流程之内。如果代理提供的是 flatfair，那就是他们已经接入的产品。如果两者都没有，就问问房东以前接受过哪些可自行申请的服务商；Housing Hand 和 RentGuarantor 是大多数房东见过的。
我们为什么发布本文，以及我们不会做什么
我们把很多伦敦市中心的公寓出租给国际学生，其中大多数租约都高于大学计划的上限，所以这个决定每周都会摆到我们桌上。我们用 Goodlord 做租客资信审查；对于在其上限之内的租约，Goodlord Guarantor 是我们大多数学生租客选择的途径，因为它是同一个平台、同一套文件、同一笔付款。有几家企业型服务商会向租赁代理支付推荐佣金，通常是费用的 10–15%；我们自己的立场写在担保人服务页面上：我们用 Goodlord 做租客资信审查，围绕其 Guarantor 产品搭建了一条路径，但我们不要求您使用它。作为租赁代理，我们不能要求您与任何第三方签约作为租约的条件（《2019 年租客收费法》第 2(3) 条）；发布这份对比，是为了把选择权交给您，让您在价格一目了然的情况下自己做选择。
还有两件事我们不会做。无论您主动提出多少，我们都不会收取首期租金以外的预付租金，因为这样的条款无效（第 4B 条）。我们也不会为了弥补担保人的缺失而接受高于挂牌租金的出价，因为《2025 年租户权利法案》第 56 条禁止这样做。如果伦敦有哪家代理主动邀请您做这两件事中的任何一件，那本身就说明了这家代理的问题。
接下来该怎么做
如果您的租金在所在大学的上限之内且符合条件，今天就申请大学计划；UCL 已提醒回复较慢。如果您的租金高于上限，先决定您打算住多久：住一年，把 RentGuarantor 和 Goodlord 的价格放在一起比；住两年或更久，Goodlord 的一次性付款通常胜出。然后，在付款之前拿到房东对指定服务商的书面接受。如果您通过我们租房，请阅读我们学生租房页面上的完整操作路径，并可随时在网站聊天窗口询问 James——他会引用本页的数字，不会凭空编造。
资料来源
法律条文，均于 2026 年 9 月 13 日以 legislation.gov.uk 上的时点版本 data.xml 读取：《1988 年住房法》第 4A 条（滚动租约，租金期不超过一个月）和第 4B 条（预付租金无效，允许的租前期间内的起始租金除外），两条均由《2025 年租户权利法案》第 1 条和第 8 条新增，于 2026 年 5 月 1 日生效（SI 2026/421）；《1988 年住房法》第 16N 条和第 16P 条（个人担保于租客身故时终止），由 RRA 2025 第 19 条新增；《2019 年租客收费法》第 1(3) 条、第 1(7) 条、第 2(3) 条及附表 1 第 1(1A)、2(3)、3(3) 段；《1977 年防止非法驱逐法》第 5(1ZA) 条；《2025 年租户权利法案》第 56 条。
计划与服务商：UCL Rent Guarantor Scheme 页面，2026 年 9 月 13 日查阅；LSE「Apply for LSE to be your rent guarantor」，2026 年 9 月 13 日查阅；Imperial College London Rent Guarantee Scheme、条款与条件及在线商店，2026 年 9 月 12 日核查；King's College London Student Services Online 文章 KA-01677，2026 年 9 月 13 日查阅；Housing Hand 价格指南、订阅条款及入门费页面，2026 年 9 月 12 日核查；University of London Housing Services「Guarantors」，2026 年 8 月 17 日核查；Goodlord Professional Guarantor Service 页面，2026 年 9 月 13 日查阅，其中租金上限为我们自己的 Goodlord 平台上的适用数值，2026 年 8 月 10 日重新核实；RentGuarantor FAQ，2026 年 8 月 17 日核查；flatfair Tenant Guarantor 页面及 FAQ，2026 年 9 月 13 日查阅；Zero Deposit Guarantor+，2026 年 8 月 17 日核查。£1,800 和 £1,400 的计算示例是我们根据上述公布的计费基准算出的。
免责声明
本文阐述的是 Harvey W James 就国际学生在《2025 年租户权利法案》、经修订的《1988 年住房法》、《2019 年租客收费法》及《2014 年移民法》（Immigration Act 2014，Right to Rent）之下进入英格兰私人租赁市场时，有关担保人问题的研究与运营观点。各计划与服务商的条款以所述日期公布的内容为准，可能不经通知而变动；计算示例只是算术结果，不是报价。本文任何内容都不构成对任何服务商的推荐，我们也不是财务顾问、保险经纪或受监管的信贷中介。在支付任何费用之前，请先取得书面报价，以及房东或代理对指定服务商的书面接受。