新建公寓房东该停止配置家具吗？两个月退租通知改变了什么

简短的答案： 对于大多数新建公寓，默认以不带家具的方式出租，并把家具留作面向合适申请人的选项。自 2026 年 5 月 1 日起，租客自第一天起即可提前两个月通知退租，因此租客自己的家具，是所剩不多的承诺信号之一。在企业租赁集中的核心片区，带家具在出租速度上仍占上风。

这是一项预测，写于 2026 年 9 月，以我们自己的租约数据为基线。我们将在 2027 年 9 月公布后续数据，无论结果如何。

2026 年 5 月 1 日的哪些变化，让新建公寓房东感到不安？

《2025 年租户权利法案》（Renters' Rights Act 2025）不只是废除了 Section 21（第 21 条「无过错」收回令）。它取消了房东过去用来把承诺写进合同的每一种机制。

2026 年 5 月 1 日之前	现在	法律依据
12 个月固定租期	所有保障性租约自第一天起即为滚动租约；固定租期无效	《1988 年住房法》（Housing Act 1988）第 4A 条，由《2025 年租户权利法案》第 1 条新增
预付六个月租金	租金按租金期逐期到期；要求预付租金的条款无效	《1988 年住房法》第 4B 条，由《2025 年租户权利法案》新增
一份 Section 21 通知	已不复存在。收回房产须有 Section 8（第 8 条）法定理由并举证	《2025 年租户权利法案》第 2 条
租客在固定租期内受约束	租客可随时发出通知，提前两个月即可退租	《1977 年防止非法驱逐法》（Protection from Eviction Act 1977）第 5(1ZA) 条，由《2025 年租户权利法案》第 20 条新增
按学年安排的学生租约	Ground 4A（第 4A 号法定理由）仅适用于该公寓本身是 HMO（合租房屋，需专门牌照）或位于 HMO 之内的情形	《1988 年住房法》附表 2，Ground 4A
「禁止养宠」	养宠申请不得被无理拒绝；不得收取宠物押金，不得要求宠物保险	《1988 年住房法》第 16A 条；《2019 年租客收费法》（Tenant Fees Act 2019）未作修改

剩下的，只有租客自己的行为：他们带来什么、购置什么，以及离开要付出什么代价。

租客真的可以把一套带家具的新建公寓当作只租两个月的房子吗？

可以。通知可以在入住第一天就发出，且无需任何理由。租客付清两个月租金，即可离开。该法案中没有任何条文规定最短居住期限。上议院曾表决通过，将学生出租理由的适用范围扩大至一居室和两居室公寓，并允许收取三周租金的宠物押金。这两项都没有进入最终的法案。

配有优质家具的带家具公寓，正是只住两个月的租客想要的。他们提着一只行李箱来，再提着一只行李箱走。自己的东西，一件都不用搬。

到目前为止，短期居住仍属少见。在我们自己账本上的 137 份已结束租约中（于 2026 年 9 月 9 日统计），租期中位数为 12 个月。1.5% 在三个月内结束，4.4% 在六个月内结束。这些租约都始于固定租期，因此它们是该法案生效前的基线，而不是关于该法案的证据。如果租客行为发生变化，会变动的就是这个数字。

不带家具真的能让租客住得更久吗？

目前没有人知道，包括我们。该法案生效尚不足五个月，没有人拥有一整年的数据。

这个逻辑是成立的。一位买了床、沙发和桌子的租客，已经花了钱，也花了一个周末。搬走意味着一辆货车、一天假，以及下一处住所的押金。这笔成本落在租客一边，该法案无法把它消除。它起的是筛选作用，而不是保证。家具可以租用，铁了心只住短期的人依然会找上您。但是，一位问公寓是否配床的申请人，透露的是一种打算；一位问哪个入口能搬进沙发的申请人，透露的是另一种。

这样做的代价，是第一次空置。不带家具，就把那位下周二就需要一套带家具公寓的外派专业人士排除在外，而这类人在伦敦市中心新建公寓需求中占了很大一部分。我们自己的经验是，带家具的新建公寓租得更快。我们尚未按是否带家具拆分我们的挂牌时长数据。拆分之后，数字会放在这里。

为新建公寓配置家具，实际会让您付出什么代价？

家具不可抵扣。 首次购置属于资本性支出。只有在更换已提供的物品时，才允许依据《2005 年所得税（贸易及其他收入）法》（Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005）第 311A 条进行抵扣；HMRC（英国税务海关总署）的《房产收入手册》（Property Income Manual）PIM3210 也是同样的说法。我们不是税务顾问。我们的税务合作伙伴 YWC London LLP 才是，而我们不收取任何推荐费。
押金没有伸缩余地。 年租金低于 £50,000 时，押金上限为五周租金（《2019 年租客收费法》附表 1 第 2 段）。按我们截至 2026 年 6 月约 £2,492 的月平均租金计算，这大约是 £2,875，要同时覆盖公寓、家具和任何未付租金。
宠物。 租客可以申请饲养宠物，而您不得无理拒绝（《1988 年住房法》第 16A 条）。您不能收取宠物押金，也不能要求租客投保宠物保险。您的沙发，他们的狗。我们的养宠申请解读说明了 28 天期限。
房屋物品清单与磨损。 带家具的房屋物品清单很长，而每一次租客更替，都要对照您的物品做一次退租验房。不带家具，租客自己的东西由他们自己搬，也由他们自己保管。

无论带不带家具，每换一次租客要花多少钱？

无论您在家具上如何决定，每一次租客更替要付的都是同一张账单。一位短期租住的租客，会让您在几个月之内再付一次。

一份退租验房报告、一次专业保洁，以及一份入住验房报告。
空置天数的市政税（Council Tax）。没有居住者时，依据《1992 年地方政府财政法》（Local Government Finance Act 1992）第 6(2)(f) 条，房产所有人即为纳税义务人。您所在的自治市是否对空置公寓给予折扣，由该自治市自行决定。
公寓空置期间每一项公用事业供应的固定费用，包括伦敦市中心大多数楼盘采用的集中供暖管网——无论有没有人在家，它都照样收费。
集中供应账单的换户。以我们的经验，这是新建公寓退租搬离过程中最慢的一环。计费服务商关闭离开租客的账户、再为下一位租客开立账户，进度取决于它自己的积压，而不是我们的。在最终账单结清之前，押金无法最终结算；而租客留下未付的最终账单，会落回到房东头上。我们的新建公寓水电燃气管理一文说明了集中供暖管网的设置；关于入住与退租的另一篇文章将随后发布。
再做一次推广，再做一次租客资信审查，而在大多数代理那里，还要再付一次出租费。

租客住满三个月就退租，谁来买单：您，还是您那家代理的收费模式？

大多数代理每找到一位租客就收一次费。一套两年内换了三次租客的公寓，这笔费用就要付三次，而代理没有任何理由介意。这就是家具问题底下的真正问题：就租客更替向您提供建议的人，往往正是靠租客更替获得报酬的人。

我们的收费是一项全包费用：月租金的 10%（含增值税），且仅在租客实际付租的月份收取。空置期 £0。重新出租 £0。不收出租费，不收续租费，不收租金审查费。替换提前退租的租客，我们不会向您收取一分钱，因此一位只住两个月的租客留下的空置，对我们和对您是同样的代价。您有收入，我们才有收入一文列出了算式。

这也为我们自己的房东解决了家具问题。如果您那栋楼的租客愿意为带家具付费，您因此想让公寓保持带家具，那就保持带家具。我们会按同样的条款把它重新出租，需要多少次就多少次，而您的结单上永远不会出现重新出租费。让其他地方的房东忧心的更替风险，正是我们的收费模式生来就要承担的风险。

我们现在对新建公寓的建议

以不带家具的方式挂牌，并定好正确的首日价格。 说明不带家具具体指什么：嵌入式家电、百叶帘，以及楼盘配有的嵌入式衣柜。新建公寓首次出租定价解释了为何首日租金比以往更加重要。
把家具留作出价阶段的选项，而不是第二个挂牌租金。 如果条件最好的申请人需要一套带家具的公寓，到那时再决定。
企业租赁与外派搬迁集中的片区：配置家具。 这个市场愿意为此付费，来得快，走得也快。接受这种更替，并为它做好预算。
学生租住独立成套的新建公寓：请审慎决定。 Ground 4A 不会让您把租期安排到与学年一致。要么为他们配置家具并为夏季空置做好预算，要么认定学生市场不适合这套公寓。我们的学生租房页面介绍了各项租金担保计划。
读懂申请人自身的信号。 他们自己的家具、他们的工作、他们的推荐信、一位担保人。这些就是该法案留给您的承诺机制。

我们将衡量什么

我们的账本，2027 年 9 月：租期中位数、六个月内结束的租约占比，并按带家具与不带家具拆分。如果不带家具的公寓留住租客更久，我们会用数字说出来。如果不是，我们同样会说。

资料来源

Protection from Eviction Act 1977, s.5(1ZA)（保障性租约下租客的退租通知：两个月，或房东书面同意的更短期限；由《2025 年租户权利法案》第 20 条新增，依 S.I. 2026/421 于 2026 年 5 月 1 日生效）：https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1977/43/section/5 · https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/26/section/20
Renters' Rights Act 2025, s.2（废除保障性短期租赁，即 AST；《1988 年住房法》第 1 部分第 2 章，其中载有 Section 21，已被删除）：https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/26/section/2
Housing Act 1988, s.4A（保障性租约为滚动租约，租金期为一个月或更短）及 s.4B（不得要求预付租金）：https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/4A · https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/4B
Housing Act 1988, s.16A（宠物：同意不得被无理拒绝；28 天内书面答复）：https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/16A
Housing Act 1988, Schedule 2, Ground 4A（住宅为 HMO 或位于 HMO 之内的学生出租；6 月 1 日至 9 月 30 日之间收回房产）：https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/schedule/2
Tenant Fees Act 2019, Schedule 1, paragraph 2（年租金低于 £50,000 时，租赁押金上限为五周租金）：https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2019/4/schedule/1
Local Government Finance Act 1992, s.6（应缴纳市政税的人；无居住者时为房产所有人）：https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1992/14/section/6
Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005, s.311A (replacement domestic items relief) and HMRC Property Income Manual PIM3210: https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2005/5/section/311A · https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/property-income-manual/pim3210
House of Commons Library, Renters' Rights Bill 2024-25: Consideration of Lords amendments (CBP-10325): the Lords amendments to widen Ground 4A to one- and two-bedroom student lets and to allow a pet deposit of up to three weeks' rent, neither of which is in the Act: https://commonslibrary.parliament.uk/research-briefings/cbp-10325/
Harvey W James，来自我们 Street CRM（客户关系管理系统）的租期数据：137 份已结束租约，于 2026 年 9 月 9 日统计（中位数 12.0 个月；1.5% 在三个月内结束；4.4% 在六个月内结束）。我们自己的数据仅为描述，未经审计。

所有法规文本均于 2026 年 9 月 18 日以 legislation.gov.uk 上整合后的时点版本 data.xml 读取。

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