服务式公寓还是租赁公寓？暖气坏了谁来修，等待期间会怎样
简而言之： 服务式公寓是您预订的一段住宿。房价通常包含住客服务团队、清洁和各项账单，出了故障由运营方处理，运营方也可能为您换房。租赁公寓则是您的家。您的房东必须在合理时间内修好您公寓内的暖气，维修由我们来安排，但取暖器和酒店房间不会自动提供。
我们至今仍会遇到这样的租客：他们以为从我们这里租的公寓来自一家服务式公寓公司。这不难理解。我们专做的是现代化的新建公寓，通常配有大堂的 24 小时礼宾服务和酒店式浴室，有些还带家具。差别会在暖气停掉的第一个寒冷夜晚显现出来。本文说明两种情况下各由谁负责什么、您的暖气出故障时我们会做什么，以及在安排维修期间哪些事要由您自己来做。
服务式公寓和租赁公寓有什么区别？
服务式公寓卖给您的是一段有人照料的住宿。租赁公寓是一个由您自己打理的家，房东必须负责维修，另有一个团队来安排这些维修。
| 您关心的事 | 服务式公寓 | 您向我们租的公寓 |
|---|---|---|
| 您得到的是什么 | 一段受运营方条款约束的住宿 | 通常是一份保障性滚动租约，没有终止日期 |
| 价格包含什么 | 通常包含各项账单、市政税（Council Tax）、Wi-Fi、清洁和床品 | 这个家本身；市政税和各项账单通常由您承担 |
| 晚上 10 点谁来回应 | 前台或住客服务团队（在有人值守的情况下） | 我们的 AI 助理 James，任何时间都会回应；非办公时间我们只安排处理紧急情况 |
| 一月份没有暖气 | 运营方的团队或承包商 | 对我们来说通常属于紧急情况；我们安排工程师，费用由您的房东承担 |
| 需要订购零件 | 在条款和房源允许的情况下，换到另一套公寓 | 在可行的情况下先做临时维修，再按预约时段完成永久性维修 |
| 临时取暖器 | 据我们的经验，往往会提供 | 不会自动提供。如果维修会持续几天以上，您可以在征得我们同意后购买一台基础款取暖器，房东凭收据把钱还给您 |
| 另找地方住 | 有时可以，依预订条款而定 | 如果房屋无法安全居住，会与您商议；不承诺安排酒店 |
| 清洁 | 每周一次，适用于 Association of Serviced Apartment Providers（服务式公寓供应商协会）的运营方会员 | 由您自己负责 |
| 您的押金 | 依预订条款而定 | 30 天内交由 Tenancy Deposit Scheme（TDS，租赁押金保护计划）保护 |
| 退租 | 预订到期时 | 提前两个月书面通知 |
我租的公寓是服务式公寓吗？
不是，只要您签的是租赁合同就不是。自 2026 年 5 月 1 日起，英格兰的私人保障性租约以滚动方式延续，没有终止日期（《1988 年住房法》（Housing Act 1988）第 4A 条，由《2025 年租户权利法案》（Renters' Rights Act 2025）第 1 条增订）。公司租约（company let），即由企业作为租客的租约，适用不同的规则（我们的《Essential Terms and Charges》（基本条款与收费）第 15 条）。您支付租金，通常按月支付。我们会在 30 天内将您的押金交由 Tenancy Deposit Scheme 保护。市政税和公用事业账单由您支付，除非您的合同另有约定。
服务式公寓是预订的，按晚、按周或按月计价。房价通常包含各项账单、Wi-Fi 和清洁：Association of Serviced Apartment Providers 的运营方会员必须把每周清洁包含在公布的价格之内。住宿受运营方自己的条款约束，有些条款说得很直白。Locke（一家服务式公寓运营方）的预订条款写明，住宿「does not create any form of a tenancy」（不构成任何形式的租赁）。
为什么我住的楼感觉像酒店？
因为伦敦的新建公寓楼在大门口就像酒店一样运作。在一栋典型的公寓楼里，24 小时礼宾服务和物业团队照看着您公寓之外的整栋楼。他们代收包裹，也可以在承包商按预约上门时提供协助。他们不管理您的租约；礼宾处保管着钥匙，也不等于任何人获准进入您的家。我们的房产 DNA页面介绍了我们管理的楼宇及其运作方式。
租赁代理会给我一台临时取暖器吗？
不会当作惯例来提供，而这正是期望与现实最常出现落差的地方。据我们的经验，服务式公寓的团队往往会送来一台取暖器，或为您换到另一套公寓，因为让您的住宿不中断，正是您付费购买的服务。在租约下，我们的职责是把暖气修好。如果维修需要一天左右，您通常会用自己的办法保暖。如果会持续几天以上（通常是因为需要订购零件），切实可行的办法是一台基础款的插电式取暖器：您可以在征得我们同意后购买，房东凭收据把钱还给您。
具体做法如下。当我们知道一项维修会拖这么久时，我们会主动向您提出这个办法；不该让您来催。如果可以，请在购买前先问我们：我们与您的房东商定费用，并以书面形式向您确认（我们的条款第 32.1 条和第 55 条）。请保留收据，连同取暖器的照片一并发给我们，您的房东会把钱还给您。如果您事先没能联系上我们，也请保留收据并告诉我们；这种情况下退款不是自动的，但我们会向您的房东提出。您从来不是非买不可：如果您不想买，请告诉我们，我们会转而请您的房东提供一台取暖器。另外，如果与您同住的有年幼的孩子、老人或身体不适的人，请告诉我们，因为这可能使维修本身变得更紧急。
为什么由您的房东出这笔钱：Shelter（英国住房慈善机构）建议，维修需要时间时可以请房东提供电暖器；Wandsworth Council（Wandsworth 区议会）的指引则说，冬季维修锅炉期间房东应当提供电暖器。如果维修所花的时间超出了合理范围，Shelter 还说明，您可以要求房东退还延误给您造成的花费。而 Property Redress Scheme（房产纠纷调解机制）负责处理针对租赁代理的投诉，该机制建议，当维修需要等待零件时，代理应为这段时间找到过渡办法。以上各点都不改变您的房东在合理时间内完成维修的义务。
晚上 10 点暖气停了，谁来回应？
在服务式公寓，是前台或住客服务团队（在有人值守的情况下）：有些楼的前台全天候运作，有些运营方在宣传中称提供 24/7 紧急支援。在您向我们租的公寓，您任何时间都可以向我们报修：通过 WhatsApp 联系我们的 AI 助理 James，号码是 +44 7463 580011，或致电 020 3865 1500。
James 每天 24 小时应答，记录故障，给您一个参考编号，并告诉您接下来会怎样。如果天冷时没有暖气，请立即致电 020 3865 1500；不要等消息的回复。非办公时间我们只处理紧急情况；其他事项会先记录下来，在办公时间内安排。
我的暖气出故障后会发生什么？
10 月至次年 3 月期间暖气完全中断，或热水完全中断，我们通常视为紧急情况（我们的条款第 48 条）。月份并不是必要条件：实际气温、某人的健康状况或易受伤害的情形，都可能使它在一年中的任何时候变得紧急。我们会评估风险并安排一位合格的工程师，而使其恢复安全这一步不会等常规报价。
紧急上门可能只是让系统恢复安全，或靠临时维修让它先运转起来。之后再按预约完成永久性维修，通常是上午时段（上午 8 点至中午 12 点）或下午时段（下午 1 点至 5 点）；如果两个时段都不合适，请告诉我们。我们会告诉您谁来、何时来，并持续向您通报进展，直到这项工作完成。
在一栋典型的伦敦新建公寓楼里，暖气和热水来自集中供暖管网，经由每套公寓内的热力接口单元（heat interface unit）供应。如果故障出在楼宇的管网而不是您的公寓内，维修通常由楼宇的供暖管网运营方或楼宇管理代理负责。我们会向他们报告并跟进催办（第 64.7 条）。
为什么同样的维修，在租赁公寓里可能更久？
因为钱由您的房东出，而我们是按照房东同意的规则来花他们的钱。在一个支出限额之内（通常为一周租金），我们自行选定并委托常规维修，无需等房东回复（第 10.2 条）。超过限额的，我们须先取得房东的书面批准，才能确定委托。对于超过 £200 的工程，我们通常取得至少两份可比报价，超过 £1,500 的至少三份（第 47.1 条）。零件可能要几天才能到货，安装时可能还要再上门一次。
服务式公寓运营方把维护作为住宿的一部分来做，而拥有其他公寓的运营方可能在维修期间为您换房。Locke 的条款保留了将住客换到同等公寓的权利。这是每晚房价所涵盖的一部分。
我的房东必须修好暖气吗？
必须。您的房东必须使供暖和热水设备保持良好维修状态和正常运转（《1985 年房东与租客法》（Landlord and Tenant Act 1985）第 11(1)(c) 条），并且必须在获知后的合理时间内完成维修。我们的审批规则从不耽搁紧急的安全工程（我们的条款第 48 条）。Awaab's Law（阿瓦布法）将为私人房东增设固定时限，但《2025 年租户权利法案》第 60 条尚未生效，日期也尚未确定；我们的 Awaab's Law（阿瓦布法）页面会持续跟进。如果房东对维修置之不理，您所在地方议会的环境卫生部门（environmental health）可以介入。
安排维修期间，哪些事要由您来做？
房屋的日常照料由您负责（我们的条款第 57 条），等待期间的几个实际步骤也是如此：设置好控制器，让预付费表保持有余额（第 63.1 条），把楼里的说法告诉我们，以及工程师上门时在家，或让一位您指定的成年人在场（第 49 条）。
- 检查控制器。 设置温控器、定时器和供暖控制器是您的事，给顶部一直不热的暖气片排气也是。
- 检查余额。 如果您的暖气或电力使用预付费账户，表里没有余额不算维修问题。
- 问问楼里。 礼宾处或邻居也许知道是不是整栋楼都没了暖气。请把他们的说法告诉我们。
- 发一张照片。 锅炉或热力接口单元显示屏的照片，连同任何错误代码，有助于我们第一次就派出合适的工程师。
- 不要错过预约。 请在家，或让一位您已书面指定的、年满 18 周岁的成年人替您在场。
- 维修交给工程师。 不要自己动手做水管或电气方面的工作。
- 闻到燃气味？ 请离开房屋，在安全的地方拨打 National Gas Emergency Service（全国燃气紧急服务）的电话 0800 111 999，然后告诉我们。
那么，通过管理代理租房的意义何在？
您得到的是一个家，而不是一段住宿；您付的是租金，而不是一笔还要负担住客服务团队、床品和每周清洁的房价。通常，您的租约会一直延续、没有终止日期，您的房东每年也只能加租一次，头 12 个月内不得加租，并且必须用 Form 4A 表格至少提前两个月通知；您可以对加租提出异议。您的房东负有维修暖气、热水、管道和房屋结构的法定义务。您还有一个团队：任何时间都接收您的报修，把紧急情况当作紧急情况来处理，委托工程师，取得房东的批准，检查工程，并持续向您通报进展，直到完成。由我们安排房东负责的维修，您无需支付任何费用；我们的租客收费明细列出了我们可以要求您支付的全部款项。
我们不会向您承诺一项我们并不提供的酒店式服务。最早的时段是明天上午时，我们不会告诉您工程师今晚就来；我们也不会把临时修补说成已经修好。
资料来源
- Harvey W James, Essential Terms and Charges 2.7.0, issued 9 November 2026: sections 5 (access), 10.2 (repair authority), 15 (company lets), 32.1 and 55 (a voluntary purchase for the landlord, agreed in writing first), 47.1 (quotes), 47.6 (an unsafe home: keep receipts; not every expense is reimbursable), 48 and 48.1 (urgent repairs), 49 (appointments), 57 (day-to-day care), 63.1 and 64.7 (prepayment meters and heat networks): https://www.harveywjames.com/essential-terms
- Harvey W James, renting with us (how to report a repair, emergencies, appointments, Awaab's Law): https://www.harveywjames.com/tenants
- Landlord and Tenant Act 1985, section 11: https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1985/70/section/11
- Renters' Rights Act 2025, section 1 (inserting section 4A into the Housing Act 1988): https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/26/section/1
- GOV.UK, Private renting: your rights and responsibilities: https://www.gov.uk/private-renting/your-rights-and-responsibilities
- GOV.UK, Private renting: repairs: https://www.gov.uk/private-renting/repairs
- GOV.UK, Renters' Rights Act overview for tenants (updated 1 May 2026): https://www.gov.uk/guidance/renters-rights-act-overview-for-tenants
- Shelter, Landlord and tenant responsibilities for repairs: https://england.shelter.org.uk/housing_advice/repairs/landlord_and_tenant_responsibilities_for_repairs
- Shelter, How long should a private landlord take to do repairs: https://england.shelter.org.uk/housing_advice/repairs/how_long_should_a_private_landlord_take_to_do_repairs
- Shelter Legal, Heating, hot water and power problems: https://england.shelter.org.uk/professional_resources/legal/housing_conditions/responsibility_for_repairs/heating_hot_water_and_power_problems
- Shelter, Compensation for poor repairs and conditions: https://england.shelter.org.uk/housing_advice/repairs/compensation_for_disrepair_and_poor_conditions
- Property Redress Scheme, Boilers and heating (case study, 27 January 2026): https://www.propertyredress.co.uk/resources/boilers-and-heating
- Wandsworth Council, Broken boilers in private rented accommodation: https://wandsworth.gov.uk/housing/private-housing/private-housing-tenants/private-housing-repairs-and-maintenance/broken-boilers-in-private-rented-accommodation
- Association of Serviced Apartment Providers, Operator Members Code of Conduct: https://www.theasap.org.uk/code-of-conduct
- Serviced apartment terms and services, as examples: Locke terms and conditions, clauses 11.1, 11.3 and 12: https://www.lockeliving.com/en/terms-and-conditions · GPO short lets: https://www.gpo.london/short-lets/ · Cheval Gloucester Park: https://www.chevalcollection.com/cheval-gloucester-park/contact-us/ · Urban Stay relocation and extended stays: https://www.urban-stay.co.uk/our-service/relocation-and-extended-stay/ · Hybrid Resi: https://hybridresi.com/
以上每一个页面均于 2026 年 11 月 13 日查阅。
正在通过我们租房？ 任何时间都可以通过 WhatsApp（+44 7463 580011）向 James 报修，或致电 020 3865 1500。租客服务页面说明了整个流程。正在找房？ 我们目前的公寓见伦敦租赁房源。