RRA 之后的 Section 13 加租复核：什么变了、什么没变，以及裁判所能做（和不能做）什么
简短的答案： 在《2025 年租户权利法案》（Renters' Rights Act 2025）第 6 条（Section 6）之下，《1988 年住房法》的 Section 13（第 13 条）如今是房东能够合法提高一份保障性滚动租约租金的唯一机制。房东可以每十二个月一次、使用规定的 Form 4A、提前两个月通知，提议一次加租。租客可以把该提议提交给一级裁判所（First-tier Tribunal）。裁判所可以把租金定在公开市场数字、或房东提议的数字——以较低者为准。它不能定出高于房东所提议的数字。最后这句话，是新制度中后果最重大的运营变化。
本文说明 RRA 之后 Section 13 程序实际是什么样子、裁判所能做和不能做什么，以及 Harvey W James 如何为受管租约进行周年复核。
2026 年 5 月 1 日变了什么
Section 13 有三项变化生效，全部由《2025 年租户权利法案》第 6 条引入。
第一项变化，是合同加租条款的废除。在 RRA 之前，一份保障性租约可以包含一个条款，规定租金将如何上涨——年度 RPI 上调、固定阶梯上调、市场复核条款。那些条款如今一概无效。Section 13 是唯一的途径。
第二项变化，是裁判所的权力。在 RRA 之前，《1988 年住房法》Section 14（第 14 条）指示裁判所裁定该房产的公开市场租金。如果市场数字高于房东提议的数字，裁判所被允许裁定那个更高的金额。《2025 年租户权利法案》第 7 条如今已修订 Section 14，把裁判所的裁定上限设为房东提议的数字：裁判所可以裁定所提议的租金，或它认为符合市场的任何更低数字，但绝不能更高。过度提议没有任何好处。
第三项变化，是时机。加租的拟生效日，如今必须至少在通知送达之日起两个月之后，且不得早于上一次加租满十二个月之时（若无上一次，则为租约开始满十二个月之时）。如果租客已向裁判所提交复核、且会因立即变更而面临不当困苦，裁判所还可以把生效日推迟至多两个月。
没有变的东西，也值得清楚地说。Section 13 没有追溯力：它不能追回过去各月的少付。该机制仅面向未来。而房东所提议的租金，必须是设定一个公开市场租金的真诚尝试。该法不禁止房东激进地提议，但它确实意味着，一个激进的提议可以被租客在自身毫无风险的情况下加以检验。
裁判所究竟如何裁定
如果租客把提议的租金提交给一级裁判所（财产分庭，Property Chamber），会发生三件事。
裁判所要求双方提供"通知送达时"可比公开市场租金的证据。实务中这意味着同一微观市场中相似房产的实际出租，最好带有已签立的租赁合同或代理确认，日期在通知前后三个月之内。
裁判所适用一项公开市场检验：这处房产今天在公开市场上，租给一个假想的、有意愿的租客，会租多少。假定为空置占有。裁判所不计任何租客付费的改善，也不计任何租客造成的失修。
裁判所随后把新租金定在以下二者的较低值：(i) 它所裁定的公开市场数字，与 (ii) 房东在 Form 4A 上提议的数字。如果房东提议 £2,750、而裁判所的公开市场数字是 £2,800，租金定为 £2,750。如果房东提议 £2,750、而裁判所的数字是 £2,600，租金定为 £2,600。房东赢不到多于他们所要求的，但可以被调低——而且并不以现行租金为下限。第 14ZB(5) 条规定，只要裁判所裁定的公开市场租金低于通知中的数字，新租金即为该公开市场租金，无论它是否也低于现行租金。新制度下首批公布的裁决已经出现了这种情形：据 2026 年 9 月 16 日报道的一宗伦敦案件，租客原本每月支付 £2,066，房东发出 £2,475 的通知，裁判所最终裁定为 £1,950。在 Bishop & Sewell 律师事务所 David Smith 审阅的 25 宗裁决中，一半让房东获得了全部涨幅，涨幅裁定的中位数为提议涨幅的 92.4%，六位房东只拿到 25% 或更少，十位房东完全没有提交可比证据，而仅有的两位提交了有日期的实际成交租金证据的房东，均如数获得了通知中的数字。
这种不对称，在两个方面很要紧。它消除了过度提议的动机：没有好处，而一个看到激进提议的租客，更有可能把它提交给裁判所。它也奖励那些依据站得住脚的可比证据、准确提议的房东。一个经裁判所检验、原封返回的提议，是新制度所能提供的、最接近"市场确认租金"的东西。
裁判所能否调低我现行的租金？
简短的答案： 能，有两条途径，而其中一条是房东自己招来的。
途径一：租客对正在支付的租金提出异议。 自 2026 年 5 月 1 日起，保证租约（assured tenancy）下的租客可向一级裁判所申请，对租约下应付的租金提出异议——《1988 年住房法》第 14(A1) 条，由《2025 年租户权利法案》第 7 条增订——但仅限于租期开始后的前六个月内，且租金若已由裁判所裁定过则不得申请（第 14(A2) 条）。裁判所裁定公开市场租金：若低于正在支付的租金，租金即降至该数字；若不低于，租金原地不动——它不会上调（第 14ZA(4) 条）。新数字自裁判所指定的日期起生效，不早于申请日（第 14ZA(5) 条）。对于 2026 年 5 月 1 日之前开始的租约没有过渡性豁免：六个月自租约最初的起始日起算，因此对于已入住较久的租客，这条途径已经关闭。申请费为 47 英镑（《2026 年一级裁判所（财产分庭）收费（修订）令》，收费项目 1.7）。
途径二：房东送达 Section 13 通知，租客提出异议。 这正是让房东措手不及的一条。在依第 14(A3) 条提出的异议中，只要裁判所裁定的公开市场租金低于通知中的数字，新租金即为该公开市场租金（第 14ZB(5) 条）——而该条没有任何规定阻止公开市场数字低于租客现行支付的租金。在伦敦的 Wickford Way 一案中，租客原本每月支付 £2,066.64，房东发出 £2,475 的通知（这是一份替代通知——房东 2026 年 5 月 20 日的第一份通知被双方认定无效），裁判所最终裁定为 £1,950。房东多要了 £409，结果少了 £116。审阅这些裁决的房产律师 David Smith 说得直白：只要证据支持，裁判所"完全愿意裁定一个低于原有租金起点的租金"。同样适用 47 英镑的申请费，且租客须在通知所载的起始日之前提出申请。
首批裁决说明了什么。 在新法下首宗公布的裁定 Pukahf Co-Invest v Ndifor（曼彻斯特，2026 年 7 月 10 日）中，房东在 £1,495 的租金上提议 £1,535，裁判所将公开市场数字定为 £1,550，受通知数字的上限约束，全额裁定 £1,535——租客的困难申请被驳回。在 Bishop & Sewell 律师事务所 David Smith 审阅的 25 宗已公布裁决（涉及 2026 年 5 月 1 日或之后送达的通知，于 6 月 24 日至 9 月 2 日间裁定）中，裁定涨幅的中位数为 6.9%，区间从下调 5.6% 到上调 26.2%。一半房东获得了全部涨幅，涨幅裁定的中位数为提议涨幅的 92.4%——但平均值仅为 67.1%，因为六位房东只拿到 25% 或更少，两位房东在现行租金之上一分未得。"中间地带不多。"十位房东完全没有提交租金证据；十五位依赖门户网站的挂牌信息，其中只有三位说明了是哪个门户，裁判所因此指出这类证据分量有限。仅有的两位提交了实际成交租金证据的房东——大曼彻斯特的 Bower Fold 与 Fenman Mews，看来都是把自有组合的出租成交数据呈交裁判所的机构运营方——均如数获得了通知中的数字。十四位租客以严重困难为由请求推迟，两位成功，其余十二位因陈述空泛而被驳回。谢菲尔德的一份通知因不足两个月而在租金尚未审议前即被驳回。
因此，问题不是"我能要多少"，而是"我到底该不该送达通知"。 对一处已按市场水平或高于市场水平出租的房产送达通知，等于邀请裁判所裁定一个低于今天的租金。而以站得住脚的公开市场数字提出、并附有可比房源实际成交租金的有日期证据的通知，正在被全额接受——而在这个样本中，唯一掌握此类证据的房东，正是拥有自有出租组合的运营方。这正是我们自有出租数据的用处：在对任何受托管理的房产发出周年通知之前，我们会把提议数字与我们出租的房源实际成交的租金作对照；如果诚实的答案是"保持不变"，那就是我们的建议。
一点需要留意：2026 年 9 月 9 日，政府表示租金异议今后将由估价署（Valuation Office Agency）而非裁判所裁定。目前尚未公布日期或程序，预计还需进一步立法；在其落地之前，仍由裁判所裁定，上文所述全部适用。
Harvey W James 如何进行周年复核
我们把周年复核当作"先谈话、后通知"来进行。
大约在租约开始日的周年之前两个月，我们以书面联系租客，开启一场 Section 13 对话。该联系明确表示它不是一份通知。它是一场讨论的开始。我们分享我们用上一季度可比证据、为该房产建模出的公开市场租金——证据取自我们的组合，以及 Rightmove 和 Zoopla 上同一微观市场、同一单元类型的挂牌。
如果租客原则上接受所提议的数字，我们立即送达正式的 Form 4A，附上商定的生效日。通知按法定的两个月运行，租金在生效日变更，租约继续。
如果租客不同意，我们有两个选项摆给房东。要么我们协商出一个双方都接受的、更低的商定数字，并以该数字送达通知；要么我们以房东偏好的数字送达通知，并接受租客可能把它提交给裁判所。在第二种情形下，我们有据可查的可比证据，就是我们在裁判所听证会上将倚仗的东西——这正是为什么我们的 Section 13 提议总是按公开市场定价、绝不高于它。
如果租客在法定窗口内不采取任何行动——既不书面同意、也不提交裁判所——所提议的租金便在通知所指定的生效日自动生效。
房东应在周年前六个月做什么
两件事。
第一，在谈话之前就把数字写下来规划好。这次加租需要在裁判所层面、在可比证据上站得住脚。那是新的门槛，而非"感觉合理"的旧门槛。如果您拿不出三到五宗同一微观市场中相似单元的近期可比出租，您的提议就暴露于裁判所的下调之下。Harvey W James 为每一次受管房产周年复核所汇集的可比证据，正是对那种暴露的运营答案。
第二，在决定提议数字时，认真对待裁判所的上限。在 RRA 之前，您可以激进地提议，因为知道裁判所可能定出高于您所要求的数字。在 RRA 之后，裁判所只能确认或调低。以"裁判所也许会裁定全额市场价"的期望、提议高于公开市场数字 5%，不再是一个行得通的策略。它会招致一次提交、一场裁判所听证会，以及一次下调。每一次都应提议的正确数字，是公开市场数字，并以证据支撑。
对于租约即将迎来 RRA 之后首个周年的房东，实务含义是：加租复核如今是一个有据可查的分析过程，而非一场议价。提前六个月、而非六周，与您的代理沟通。
接下来看哪里
Section 13 是五项 RRA 条文之一，它们共同把第一天的要价锁定至整个租期。完整图景见我们对第一天定价决策的分析，以及竞价禁令解释——那条防止"挂牌后"租金纠正的相关规则。一份站得住脚的 Section 13 提议背后的估价方法，见为什么我们不会以错误的价格接受委托。关于收租、欠租与裁判所途径租金质疑的运营立场，见租金保障与房东服务。
来源
- 《2025 年租户权利法案》第 6、7 条——legislation.gov.uk
- 《1988 年住房法》第 13、14 条（经修订）——legislation.gov.uk
- MHCLG，《Form 4A: Landlord's notice proposing a new rent under section 13》（2026 年 5 月 1 日）
- 一级裁判所（财产分庭），程序规则与实务指引
- Harvey W James，《基本条款与收费》v2.5.1：§41 [RENT-003]、§41.1 [RENT-003-A]
- 《1988 年住房法》第 14(A1)–(A3)、14ZA、14ZB 条（由《2025 年租户权利法案》第 7 条增订）——legislation.gov.uk data.xml，2026 年 5 月 1 日版本，2026 年 9 月 15 日查阅；《2025 年租户权利法案》附表 6（过渡性规定）——对六个月窗口期无豁免
- 《2026 年一级裁判所（财产分庭）收费（修订）令》，SI 2026/485，收费项目 1.7（依第 14(A1) 或 14(A3) 条提出申请：47 英镑）——legislation.gov.uk
- Pukahf Co-Invest 1A Ltd and 1B Ltd v Ndifor，一级裁判所（财产分庭）MAN/00BR/MRA/2026/0009，2026 年 7 月 10 日——据 VWV 律师事务所 2026 年 9 月 15 日报道
- David Smith（Bishop & Sewell），《First-tier Tribunal rent determinations after 1 May 2026》，LinkedIn，2026 年 9 月 15 日——2026 年 6 月 24 日至 9 月 2 日间对 5 月 1 日起送达的通知作出的 25 宗裁决；Wickford Way（伦敦）、Bower Fold 与 Fenman Mews（大曼彻斯特）、Penthorpe Close（谢菲尔德）
- Property118，《Tribunal cuts landlord's existing rent after rise challenge》，2026 年 9 月 16 日；Property118，《Rent increase challenges are moving to the Valuation Office》，2026 年 9 月 16 日
本页反映的是 Harvey W James 对经《2025 年租户权利法案》第 6 条修订的《1988 年住房法》Section 13 的运营理解。它不构成法律建议。已颁布的法规文本请参阅 legislation.gov.uk；就您的具体情形，请寻求独立法律意见。最后一次对照《基本条款与收费》v2.5.1（2026 年 10 月 23 日）审校。