简短的答案： 在新建公寓上，某些缺陷在结构保修之下属于开发商的问题，某些缺陷在维护范围之下属于代理的问题。把一处开发商保修缺陷经由代理的承包商网络处理，意味着房东要为一件开发商本有义务免费修好的事付钱。把一处维护问题交给开发商的竣工整改团队，则意味着租客要为一件本该一天内解决的事等上数周。两种错误都很常见；只要在交房时把边界划清、并在整个保修期内守住，两者都可避免。

您要面对的两条时间线

一套新建公寓，同时处于两条保修时间线之下，两者都需要代理和房东加以跟踪。

结构保修。 英格兰几乎每一套新建公寓，售出时都附带一份来自主要提供方之一的结构保修——NHBC Buildmark、Premier Guarantee、BLP、LABC，或某个较小的计划。标准产品提供自实际竣工起两年的"缺陷保险期"（承保早期使用中出现的大多数非结构性缺陷），以及十年的结构保险期（承保重大承重失效、经建筑外围护结构的渗水，以及建筑主体的严重缺陷）。这两个时期依不同规则运行。两年缺陷期，是大多数"代理还是开发商"分流决定所在之处；十年结构期，除非出了什么大问题，大多能自行处理。

标准维修义务。 从房产出租那一天起，《1985 年房东与租客法》第 11 条就把标准维修义务加在房东身上——保持结构和外部处于良好状态，并保持供水、燃气、电力、卫生、供暖和热水的装置处于良好状态和正常运作。这项义务不因结构保修的存在而消灭。房东对租客仍负有法律责任；保修是房东事后可以动用的一套独立的财务追偿机制。

这两条时间线结合起来，得出一条清晰的经验法则。如果出现一处结构保修承保的缺陷，房东仍必须在第 11 条的时限内把它修好，以履行对租客的义务，然后再依保修追偿（或指示开发商执行该工程）。缺陷不能在等待开发商回应期间搁置不修。自 2027 年起，Awaab's Law 为落入房屋健康与安全评级系统的危害，增加了法定的响应期限，这就堵死了这一点上任何残余的回旋余地。

开发商修什么（以及代理不修什么）

两年缺陷保险期，承保交房时或交房后不久单元上大多数看得见的毛病，以及头两年内大多数过早失效的东西。以下是典型索赔的非详尽清单：

超出正常沉降范围的抹灰开裂
因沉降或安装缺陷而无法正常关闭的门窗
竣工整改验房时指出的油漆与装修缺陷
在竣工整改窗口内发现的瓷砖磕碰、台面瑕疵和装修级别问题
无外部原因而失效的机电装置——最常见的是集中供热系统上的热交换器故障、MVHR 机组，以及暗埋管道
来自建筑外围护结构（窗、外门、阳台排水）的渗漏
原因是原始安装、而非租客引入之损坏的、跨单元界线的楼上渗水

这些都依保修退回给开发商。代理的角色是记录、分流和追讨——而不是去修。

代理的维护范围（基本条款 §47），涵盖一切因租客使用而产生的后果性损坏、正常损耗、保修之外的项目，以及保修已拒绝、或保修已到期的项目。非详尽清单：

灯泡、保险丝、电池（烟雾与一氧化碳报警器）
因租客使用造成的水龙头垫圈、淋浴密封、下水道堵塞
家电在其自身厂商保修之下的维修（经厂商、而非开发商分流）
门锁、锁芯和换钥匙
两次租约之间的地毯清洁与装修级别的翻新
入住后引入的虫害与鼠患问题
两年缺陷期到期后出现的任何事项

基本条款 §47 阐明了采购原则——超过 £300 的项目须取得多份报价、承包商发票不加价、不收承包商转介费，以及入住时收取一笔等于一周租金的应急维护备用金（基本条款 §47.5），以便在无需等待房东端拨款的情况下发出承包商指示。

灰色地带——以及如何处理

大多数缺陷都干净地落在界线的一侧或另一侧。一小部分不然。以下是我们经常处理的三个真实例子。

松动的台面。 一处台面边缘在头六个月内略微翘起。这是装修缺陷（开发商保修）还是损耗（代理维护）？实务中，这取决于翘起是在接缝处（保修——安装缺陷），还是在一处未密封、且已从租客烹饪中吸了水的边缘（维护——但对保修索赔而言，带有一个安装质量问题）。正确的做法，是拍照、登记，并作为一处缺陷、附一份"另有发现"说明提交给开发商。开发商的竣工整改团队拒绝或接受；若被拒，代理再在维护范围之下去修。如果处理得当，总耗时：两周。如果径直交给代理的承包商：同样两周，但房东付钱。如果交了又改道：六周。

漏水的套内卫浴。 下方天花板上出现水渍。来源可能是 (a) 租客引入——楼上浴缸溢水口堵塞、由租客引入的潮气造成的密封失效、租客洗衣机漏水；或 (b) 原始安装——废水管安装不当、浴缸与墙接缝处的密封有缺陷、源自建筑主体问题的楼上跨单元渗水。代理的角色，是安排进入、请一位水管工来查明来源，再把由此产生的账单分流给正确的付款方。如果来源是原始安装、且房产处于两年缺陷期内，开发商付。如果来源是租客引入，租客的押金吸收该损坏，代理采购该维修。而在调查过程中，无论最终由谁承担费用，代理都必须先行维修（第 11 条保持装置正常运作的义务）。

集中供热系统故障。 公寓内的热交换器出现故障，导致热水忽冷忽热。系统是集中的，因此楼宇层面的能源服务提供方，对该网络负有主要责任。但公寓内的热交换器位于单元界线之内，可能受一份独立于单元本身的保修所覆盖。要弄清哪一份保修适用、按什么顺序，得给这栋楼的能源服务经理打个电话。然后由适当的一方执行维修，而那可能根本不是开发商。它可能是热网运营商。

共同点在于：分流决定是依据证据、而非默认作出的。凡事默认都交给开发商的代理，会在开发商理应拒绝的维护项目上白白耗时。凡事默认都交给维护承包商的代理，会让房东为保修本会承保的东西付钱。

为什么这在 Awaab's Law 之下更加要紧

Awaab's Law（自 2025 年 10 月起在社会住房中生效；自 2027 年起依《2025 年租户权利法案》扩展至私人租赁领域），为落入房屋健康与安全评级系统的危害，引入了法定的响应期限。私人租赁领域的确切期限仍有待二级立法，但其结构框架——调查有固定的短时限、补救有固定的长时限——已经确定。

对新建公寓缺陷而言，这一点之所以要紧，是因为上面清单里某些开发商保修缺陷，同时也是潜在的 HHSRS 危害。来自建筑外围护结构渗漏的潮湿（一类危害）。一处让公寓在冬天没有热水的集中供热系统失效（一类危害）。使结构失稳的跨单元渗水（一类危害）。

在 Awaab's Law 之下，房东不能坐等开发商的竣工整改团队按开发商的时间表来响应。第 11 条维修义务，被一条法定期限所强化。代理必须在期限内（在维护范围之下）完成维修，事后再依保修追偿。这是 Awaab's Law 为新建公寓房东带来的最大的一项运营转变，而它在通用型出租代理中，尚未被广泛理解。

关于更宽泛的 Awaab's Law 框架，详见Awaab's Law 与体面住房标准。

我们在交房时捕捉什么

我们的"新建公寓交房与领钥匙"服务（基本条款 §44），是划定边界的那个程序性时刻。标准交房交付物：

交房时每一处可见缺陷的照片记录，对照竣工整改清单登记
保修提供方、保单号，以及缺陷期结束日期，记入房产档案
开发商的现场经理与竣工整改协调人的联系方式，为保修期而留存
这栋楼的能源服务经理联系方式（供集中供热查询之用）
楼盘物业管理公司联系方式（供公共区域与跨单元查询之用）
对照物业清单捕捉的起始电表读数
阅读并记录租约中的热网与水电燃气供应条款

一旦这些进入房产档案，接下来两年的分流决定，就依据有据可查的证据、而非猜测来运行。这项交房服务，是对上述分流错误最便宜的保险。

接下来看哪里

本文是伦敦新建公寓出租六篇系列的一部分：

伦敦新建公寓出租有何不同——本系列的锚点文章。
伦敦新建公寓的水电燃气管理如何运作——集中供热、预付费电表、账单全包。
当可比房源稀少时，如何为新建公寓首次出租定价——面向首次出租的估价方法。
新建公寓押金索赔条款——在押金仲裁中保护房东的那些租约条款（8.7–8.10）以及更宽泛的豪华合规体系（HIU/MVHR 保养、防火门检查、专业承包商网络）。
新建公寓的年度保养究竟要花多少钱——以一套典型的伦敦市中心豪华公寓为例，MVHR 加空调、再加 F-Gas 泄漏检测认证的实算。

关于更宽泛的运营定位，见新建公寓专家。关于贯穿本文的、RRA 之后的维修义务框架，见Awaab's Law 与体面住房标准。关于涵盖本文所述交房与持续维护工作的费用架构，见房东服务——我们的 10% 费用如何运作。

来源

《基本条款与收费》v2.1.5——§44 新建公寓交房与领钥匙；§47 [REPAIR-001] 采购；§47.5 [REPAIR-001-A] 应急维护备用金；§47.6 [REPAIR-001-B] 不可居住租约管理。
《1985 年房东与租客法》——第 11 条（房东维修义务）。
《1972 年缺陷房屋法》——第 1 条（妥善建造住宅的义务）。
NHBC Buildmark 计划——两年缺陷保险期与十年结构保险期；Premier Guarantee、BLP 和 LABC 运营的同等计划。
《2004 年住房法》——房屋健康与安全评级系统。
《2025 年租户权利法案》——对 HA2004 的 Awaab's Law 修订（第 2A 与 2B 节），自 2027 年起在私人租赁领域生效。

本文反映的是 Harvey W James 对新建公寓竣工整改、开发商保修制度、《1985 年房东与租客法》之下的标准维修义务，以及即将到来的 Awaab's Law 框架的运营理解。它不构成法律建议。已颁布的法案文本请参阅 legislation.gov.uk；关于保修的具体建议请直接咨询保修提供方；就您的具体情形，请寻求独立法律意见。最后一次对照《基本条款与收费》v2.1.5（2026 年 5 月 7 日）审校。

新建公寓：竣工整改与维护之别