简短的答案： 房产销售代理（estate agent）负责把房子卖掉；租赁代理（letting agent）负责把房子租出去并长期管理。如果您要出售，请找房产销售代理；如果您要出租——尤其是新建公寓，或者您身在海外——请找一家把整份租约当作主业的租赁专家，而不是一家以买卖为主、顺带做点出租的公司。Harvey W James 只做出租与管理。

两者常被混为一谈，因为许多临街门店两样都做。但出售和出租是两份不同的工作，需要不同的专业，受不同的法规约束，收费方式也不一样。本文说明两者各自的职责，以及判断您的房产究竟需要哪一种的诚实标准。

租赁代理和房产销售代理有什么区别？

房产销售代理的工作在成交那一刻结束；租赁代理的工作从租客入住那天开始，往后延续数年。

	房产销售代理（estate agent）	租赁代理（letting agent）
工作内容	把您的房产卖掉	把它租出去，再管理整份租约
时间跨度	一次性的成交	一份延续数年的租约
日常事务	带看、报价、买卖链条、交换合同	定价、资信审查、合规、维修、押金
收费方式	售出时收取一次性佣金	在其管理期间，按租金的一定比例收取
监管依据	Estate Agents Act 1979（1979 年房地产代理人法）；并须依 Consumers, Estate Agents and Redress Act 2007（2007 年消费者、房地产代理人及纠纷调解法）加入一个纠纷调解计划（redress scheme）	须加入一个纠纷调解计划（redress scheme，SI 2014/2359），外加一个 Client Money Protection（客户资金保护，SI 2019/386）计划；收费受 Tenant Fees Act 2019（2019 年租客收费法）设定的上限约束

两者都必须加入一个政府认可的纠纷调解计划（redress scheme）。但只有代为保管您租金和押金的租赁代理，才必须依法同时加入一个 Client Money Protection（客户资金保护）计划——万一代理公司倒闭，您的这笔钱会被单独隔离、受到保护。

要把公寓出租，我需要租赁代理还是房产销售代理？

如果您要出租，您需要的是租赁代理。一份租约的价值，不在于找到一个搬进来的人，而在于围绕这件事的全部工作：定出一个您的房子真正租得出去的租金、对租客做妥善的资信审查、拟一份合规的租赁合同、保护押金，然后在整个租期内管好安全、维修和收租。

这与谈成一笔买卖是完全不同的专业，也正是业主的收益悄然被赚到、或被亏掉的地方。

房产销售代理不能两样都做吗？

许多公司都设有出租部门，其中一些做得很好。但在委托之前，有两个问题值得一问：谁在负责这个出租部门，他们又依据什么数据来为您的租金定价？

在一家以买卖为主导的公司里，出租通常是较小的业务、较资浅的部门。定价往往来自在门户网站上快速扫一眼，而不是一份真实的数据集——而在现行规则下，一个仓促定出的租金，代价高昂。

租赁代理究竟做了哪些房产销售代理不做的事？

一家专业的租赁代理，会从头到尾扛起整份租约：

依据真实的租赁数据定价，而不是一厢情愿的猜测。我们依据自己三年的 Rightmove 与 Zoopla 数据集来定价。
把房产认真地推向市场——我们内部的“营销引擎”（Marketing Engine）会制作 30 多张 HDR 照片、户型图、一段 Giraffe 360 在线看房，以及逐一列明家电型号的文案。
审查与核验——在任何人拿到钥匙之前，完成 Right to Rent（合法租房资格核查，涉及移民身份）与制裁名单核查。
多年持续处理合规——燃气安全（Gas Safety）、EICR（电气安全检验报告）、EPC（能源性能证书）、烟雾与一氧化碳报警器、押金保护，以及大多数业主看不见的日常物业管理。

在《2025 年租户权利法案》（Renters' Rights Act 2025，自 2026 年 5 月 1 日起生效）之下，广告上标示的租金就是法定上限——任何代理都不得邀约或接受高于此数的出价（Section 56，第 56 条）——而租期内的加租，只能通过 Housing Act 1988（1988 年住房法，经修订）的 Section 13（第 13 条）进行。因此，首日定出的租金，在很大程度上就锁定了整个租期的租金。这让定价成为一件靠数据的工作，而不是一场推销。

在新建公寓上，这道差距更大：可比房源稀少时的首次出租定价、开发商竣工整改（snagging）与业主日常维护之间的界线、集中供热的分摊计费，以及围绕热交换机组（Heat Interface Units）、通风和防火门的额外合规。一个通才型的买卖部门，这些它一样都扛不起来。

那什么时候我反而该找房产销售代理？

老实说：如果您要出售，请找一家好的房产销售代理——那是他们的看家本领，而不是我们的。我们不会接受出售委托，因为我们不做买卖；我们也不会在一个买卖部门上勉强附加一项象征性的出租服务，还美其名曰“专业”。 我们出租并管理伦敦的住宅，仅此而已。如果您的计划是出售，我们会如实相告，并把您引荐给合适的同行。

我该如何挑选一家租赁代理？

看三件事：

纠纷调解计划（redress scheme）与 Client Money Protection（客户资金保护）。 一家代为保管您资金的租赁代理，必须两者都加入。请索取计划编号并加以核实——我们的是 Property Redress Scheme（房产纠纷调解机制）编号 PRS010914，以及 Propertymark Client Money Protection（客户资金保护）编号 M0243538。
ARLA Propertymark（英国房产经纪行业协会）会员资格——这是针对租赁领域的专业标准。
他们愿意给您看的数字——房源挂牌天数、成交租金与标价租金之比、空置天数。一家不肯给您看数字的租赁代理，是在要求您凭信任接受这个租金。而我们，不会以一个连我们自己都不相信它租得出去的租金，接下一处房产。

如果您是海外业主或新建公寓业主，希望用真实数据、而非猜测来为您的伦敦房产定出租金，欢迎联系我们的中国事务部（China Desk）。由 Hanna Yu 为您提供简体中文的全程服务：微信 HarveyWJames，或访问中国事务部预约一次免费的租金评估。

来源

Estate Agents Act 1979（1979 年房地产代理人法，c. 38）— legislation.gov.uk/ukpga/1979/38
Consumers, Estate Agents and Redress Act 2007（2007 年消费者、房地产代理人及纠纷调解法，c. 17）— legislation.gov.uk/ukpga/2007/17
Redress Schemes for Lettings Agency Work and Property Management Work (Requirement to Belong to a Scheme etc.) (England) Order 2014（出租代理与物业管理纠纷调解计划强制加入令）— SI 2014/2359
Client Money Protection Schemes for Property Agents (Requirement to Belong to a Scheme etc.) Regulations 2019（房产代理客户资金保护计划强制加入条例）— SI 2019/386
Tenant Fees Act 2019（2019 年租客收费法，c. 4）— legislation.gov.uk/ukpga/2019/4
《2025 年租户权利法案》（Renters' Rights Act 2025，自 2026 年 5 月 1 日起生效）：禁止租金竞价见 Section 56（第 56 条）；加租通过 Housing Act 1988（1988 年住房法，经修订）Section 13（第 13 条）

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租赁代理与房产销售代理：您需要哪一种？